相続税が1/3に？相続した土地に新築アパートを建てて、節税と安定収入を実現する方法

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役社長であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「親から土地を相続したものの、高額な相続税と毎年の固定資産税に頭を悩ませていないでしょうか？」「どう活用すればいいか分からず、そのままになっている…」そんなお悩みを解決する最適な方法が、実は「新築アパート経営」です。この記事では、相続不動産のプロである私たちが、なぜアパート経営が劇的な節税効果を生むのか、その具体的な仕組みと、計画から完成まで失敗しないための全ステップを徹底解説します。

なぜ相続した土地の活用に「新築アパート経営」が選ばれるのか？

相続した土地の活用にアパート経営が最適なのは、資産価値、収益性、将来性の全てを高められるからです。相続という特殊な状況下で、節税効果を最大化しつつ、安定収入と円満な資産承継を実現できるため、多くの方に選ばれています。まずは、アパート経営がもたらす3つのメリットの全体像を掴みましょう。

• 【資産価値】更地のままより評価額を大幅に圧縮できる（相続税・固定資産税）
• 【収益性】税金を払うだけの「負」動産から、家賃収入を生む「富」動産へ転換
• 【将来性】次の世代へも引き継ぎやすい「収益資産」として残せる

【相続税はいくら安くなる？】新築アパート経営の節税効果を徹底解剖

ここからは、アパート経営が持つ節税効果の核心に迫ります。「なぜ評価額が下がるのか」という仕組みから、具体的なシミュレーション、そして重要な特例まで、分かりやすく解説します。

【STEP1】仕組みを理解する。現金や更地より評価額が下がるカラクリ

アパート建築による節税の核は、「貸家建付地」「建物評価」「借入金」の3つの要素による評価額圧縮です。相続税は財産の「時価」ではなく「評価額」に対して課税されるため、この評価額を下げる仕組みが直接的な節税につながります。

• 土地の評価
  「更地」から「貸家建付地」になり評価額が約2割減
• 建物の評価
  建築費の約5～6割の評価額に
• 借入金の活用
  マイナスの財産として総資産から控除

引用：国税庁「No.4602 土地家屋の評価」

【STEP2】具体例で見る。1億円の土地なら相続税評価額はこう変わる！

数字で見ることで、漠然としたイメージが明確なメリットとして理解できるからです。その絶大な節税効果を確認しましょう。

項目	対策前（更地+現金）	対策後（アパート建築）
土地評価額	1億円	約8,200万円 (貸家建付地評価)
建物評価額	0円	約4,800万円 (固定資産税評価額)
金融資産	8,000万円	1,000万円 (自己資金)
借入金	0円	-7,000万円 (負債として控除)
合計評価額	1億8,000万円	約6,000万円
評価額圧縮効果	–	約1億2,000万円の圧縮！

※実際の評価額は各種条件により変動します。

【STEP3】特例を知る。「小規模宅地等の特例」でさらに評価額を50%圧縮

一定の要件を満たせば「小規模宅地等の特例」を適用でき、さらに相続税を軽減することが可能です。アパートの敷地が「貸付事業用宅地等」に該当すれば、200㎡を上限に評価額を50%減額できるのです。適用できるか否かで納税額が大きく変わるため、必ず確認すべき制度と言えるでしょう。

引用：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

【最重要】節税対策の注意点。知らないと追徴課税のリスクも

節税メリットは大きいですが、注意点もあります。相続開始前3年以内のアパート建築は、税務署から「駆け込みの節税対策」と見なされ、否認されるリスクがあることを知っておきましょう。あくまでアパート経営という事業であることを忘れず、長期的に安定した収益が見込める計画を立てることが何よりも重要になります。

相続した土地だからこそ！アパート建築を始める前の必須チェックリスト

計画を具体化する前に、相続した土地特有の注意点を確認することが成功の鍵です。以下のポイントを必ず押さえ、ご自身の土地がアパート経営に適しているかを確認しましょう。

権利関係はクリアか？

• 共有名義になっていないか（登記事項証明書を確認）
• 共有者がいる場合、全員の同意は得られているか
• 隣地との境界は確定しているか

法律・規制はクリアか？

• アパート建築が可能な「用途地域」か
• 希望の規模で建てられる「建ぺい率・容積率」か

引用：国土交通省「土地利用計画制度の概要」

市場の需要はあるか？

• 駅からの距離や周辺環境はどうか
• 想定される入居者ターゲットはいるか

相続した土地でのアパート経営、計画から完成までの全手順

ここでは、計画から完成までの主要な流れを5つのステップに分け、時系列で分かりやすく解説していきます。

先輩オーナーの失敗談に学ぶ！相続アパート経営の3つの落とし穴と回避策

「節税」という言葉だけに惹かれて安易に始めると、思わぬ失敗を招くことがあります。実際にあった失敗例から、成功への教訓を学びましょう。

落とし穴（失敗例）	回避策（こうすればOK！ ）
① 節税目的で収益性を無視	あくまで「事業」として捉え、賃貸需要の客観的な市場調査を徹底する。
② 建設会社の言いなりになる	必ず複数の会社から相見積もりを取り、提案内容を冷静に比較検討する。
③ 甘い収支計画を信じてしまう	第三者の専門家や地域の管理会社に、現実的な家賃査定を依頼する。

まとめ｜相続した土地は、正しい知識で最適な活用を！

相続した大切な土地を、ただの「空き地」で終わらせるのか、それとも安定した収益と節税効果を生む「優良資産」に変えるのか。その分かれ道は、正しい知識と信頼できるパートナー選びにかかっています。

私たち㈱Rielは、税務の観点も踏まえた土地活用から建築、そして将来の安定経営まで、あなたの相続アパート経営をワンストップでサポートします。まずはお気軽にご相談ください。