一棟アパート投資が選ばれる理由とは？向いている人・始め方・落とし穴まで解説

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「アパート一棟投資に興味はあるけれど、区分マンションと比べて本当に自分に合っているのか分からない」「数千万円の借入れをして失敗したらどうしよう」と迷っていませんか？

アパート一棟投資は、複数の部屋から家賃を受け取りながら、土地という実物資産も手にできる資産形成の方法です。ただし投資額が大きいぶん、向き不向きと典型的な落とし穴を知ってから動くかどうかで結果が大きく変わります。この記事では、土地から新築アパートを手がけ年間68棟の販売実績を持つ㈱Rielが、2026年の最新データをもとに「一棟アパート投資を選ぶべきか」を判断するための基準をまとめました。

アパート一棟投資とは？初心者が最初に押さえる基礎

アパート一棟投資とは、建物1棟と土地をまるごと所有して賃貸経営する不動産投資のことです。区分マンションのように「部屋を1つ買う」のではなく、建物全体の経営判断を自分で下せるのが最大の違い。まずは他の投資方法との違いと、収益が生まれる仕組みを押さえておきます。

区分マンション・戸建・一棟マンションとの違い

代表的な4つの投資対象を比べると、アパート一棟は「利回り」「空室リスクの分散」「土地の資産性」のバランスが取れた選択肢だと分かります。

投資対象	平均表面利回り （全国・2026年6月期）	平均価格	空室リスクの分散	土地の資産性
一棟アパート	7.94%	9,116万円	戸数分で分散できる	高い（土地すべてを所有）
区分マンション	6.61%	2,790万円	1戸のみで分散できない	低い（敷地の持分のみ）
一棟マンション	7.36%	2億632万円	戸数分で分散できる	高い（必要資金も大きい）
戸建	物件差が大きい	物件差が大きい	1戸のみで分散できない	高い

区分は少額で始めやすい反面、管理組合の決定に従う必要があり、空室が出ると収入はゼロになります。一棟マンションはRC造が中心で必要資金が大きく、初心者にはハードルが高め。一棟アパートは1億円前後の規模で戸数分散と土地の所有を両立でき、リフォームや設備投資もオーナー1人の判断で実行できます。

出典｜健美家「収益物件 市場動向マンスリーレポート」2026年6月期（掲載物件の全国平均。新築・中古を含む）

収益の仕組み（家賃収入＋売却益）と収支の全体像

一棟アパート投資の収益は、毎月の家賃収入（インカムゲイン）と、売却時に得る利益（キャピタルゲイン）の2本柱です。家賃からローン返済・管理費・税金を引いた手残りを積み上げつつ、ローン残高が減った段階で売却すれば、両方の利益を手にできます。

新築なら当面は大きな修繕が発生しにくく、最初の10年ほどのキャッシュフローが読みやすいのが強み。購入前に「保有中の手残り」と「売却時の手取り」をセットで試算しておくと、投資の全体像がぶれません。

一棟投資が「資産形成」に向くと言われる理由

理由は大きく2つあります。1つは、融資を活用して自己資金の何倍もの物件を動かせるレバレッジ効果。もう1つは、入居者の家賃でローンを返し終えたとき、土地と建物が無借金の資産として残ることです。

物価が上がる局面では、現金より実物資産のほうが価値を保ちやすい点も見逃せません。給与以外の収入源と、将来の年金代わりになる資産を同時に育てられることが、会社員に一棟投資が選ばれ続けている理由です。

アパート一棟投資の種類｜新築・中古・土地から新築

アパート一棟投資には「新築を購入」「中古を購入」「土地から新築」の3つの手法があり、リスクとリターン、手間のバランスがそれぞれ違います。

手法	メリット	デメリット	融資の組みやすさ
新築を購入	集客力が強く当面の修繕が少ない	利回りは控えめになりがち	長期融資を組みやすい
中古を購入	利回りが高く、すぐに家賃が入る	修繕費と築年数による融資期間の短さ	築年数と金融機関次第
土地から新築	最も高い利回りを狙え、企画で差別化できる	完成まで1年前後の時間と手間がかかる	土地と企画の質次第

新築アパート投資の特徴

新築は、きれいな外観と最新設備で入居者を集めやすく、購入後しばらくは大きな修繕がほぼ発生しません。木造の法定耐用年数22年をフルに使えるため、融資期間を長めに組んで毎月の返済を抑えやすいのも利点です。

注意点は、販売価格に分譲会社の利益が乗っていること。新築時の賃料は数年後に下がる前提で、周辺の築5〜10年物件の家賃でも収支が回るかを確認しておくと安心です。

中古アパート投資の特徴（利回りと修繕リスクの見方）

中古は新築より安く買えるぶん表面利回りが高く、入居者がいる状態で引き継げばすぐに家賃が入ります。過去の入居履歴から、現実的な収支を予測しやすいのもメリットです。

一方で、外壁塗装や屋根・防水工事といった大規模修繕のタイミングが近い物件も少なくありません。購入前に建物状況調査（インスペクション）を入れ、今後10年の修繕費を収支に組み込んでから判断するのが失敗を防ぐコツです。

土地から新築（建築型）の特徴と成功条件

土地を仕入れてゼロからアパートを建てる手法は、建売の販売利益が乗らないぶん、3つの中で最も高い利回りを狙えます。間取りや外観を立地に合わせて企画できるため、長く競争力を保ちやすいのも特徴です。

成功の条件は、賃貸需要の強い土地を適正価格で仕入れる力と、建築費を抑えながら入居者に選ばれる企画力の2つ。建築費が上がり続ける2026年は、この2つを1社で担えるパートナーと組めるかどうかで、利回りに大きな差がつきます。

アパート一棟投資のメリットと見落としがちなリスク

一棟投資のメリットは大きい一方、投資額が大きいぶんリスクの影響も大きくなります。メリットとリスクを同じ重さで並べて検討するのが、判断を誤らないための基本姿勢です。

メリット｜空室分散と運営改善で価値を上げやすい

• 空室リスクの分散……10戸中1戸が空いても、家賃収入の90%は維持できる
• 運営の自由度……宅配ボックスの設置やネット無料化など、価値を上げる施策を自分の判断で実行できる
• インフレへの強さ……物価上昇局面では家賃や土地価格も上がりやすい
• 出口の選択肢……収益物件として売る、建て替える、更地にして売るなど複数の道がある

リスク｜空室・家賃下落・金利上昇・修繕・災害への備え

賃貸経営で避けて通れない主なリスクと、その対策は次のとおりです。

リスク	主な対策
空室	需要の強い立地選び、募集力のある管理会社との契約
家賃下落	競合と差別化できる間取り・設備、計画的な小規模リフォーム
金利上昇	金利＋1〜2%でも赤字にならない収支計画、固定金利の検討
修繕	家賃の5%程度を毎月積み立て、長期修繕計画を立てる
災害	ハザードマップの確認、火災保険・地震保険への加入

2026年に特に意識したいのが金利上昇です。日銀は2026年9月に政策金利を1.25%へ引き上げ、変動金利のアパートローンも上昇傾向にあります。購入時点の金利だけで収支を組まず、金利が上がった場合の返済額も必ず試算しておいてください。

「節税」だけを目的にしない方がよい理由

減価償却で帳簿上の赤字をつくり、給与所得と損益通算して所得税を減らす。こうした節税効果は確かにありますが、節税を第一目的にすると、毎月の手残りがマイナスの物件をつかみやすくなります。

帳簿上の赤字と、実際に口座からお金が出ていく赤字はまったく別物です。節税はあくまで副産物。まずは家賃収入だけで利益が出る物件かどうかを判断の軸にしてください。

アパート一棟投資に向いている人・向いていない人

一棟投資は「誰にでもおすすめ」の投資ではありません。本業の安定性と、事業として向き合う姿勢があるかどうかで、向き不向きがはっきり分かれます。

向いている人	向いていない人
安定した給与収入がある会社員・公務員 10年以上の長期で資産を育てたい人 数字で判断し、専門家の意見を取り入れられる人 ある程度の手元資金を残しておける人	数年で大きく儲けたい人 節税だけが目的の人 管理会社や業者に完全に丸投げしたい人 自己資金をすべて投入しないと買えない人

会社員は、金融機関から見ると「返済が途切れにくい借り手」です。融資を受けやすいという点で、実は会社員こそ一棟投資のスタートに有利な立場にあります。

アパート一棟投資でよくある4つの失敗パターン

一棟投資の失敗には、驚くほど共通したパターンがあります。先に失敗の形を知っておけば、同じ穴に落ちる確率はぐっと下がります。

収支計画が甘い（見積り漏れ・楽観シミュレーション）

失敗の多くは、空室率0%・家賃は永遠に横ばい・金利も変わらない、という楽観的なシミュレーションから始まります。固定資産税や火災保険料、退去時の原状回復費、入居者募集の広告料を見落とすと、運用を始めてから手残りがほとんどない状態に陥りがちです。

対策は、「空室率10〜15%」「家賃の年1%下落」「金利＋1〜2%」の条件でも赤字にならないかを事前に確かめること。この厳しめの条件で耐えられる物件なら、多少の市況変化では揺らぎません。

需要の弱い立地を選んでしまう（空室が埋まらない）

「利回りが高いから」という理由だけで、人口が減っている地域や駅から遠すぎる物件を選ぶのは典型的な失敗です。新築時は埋まっても、最初の入居者が退去した後に次が決まらない。そんな状況が続くと、経営は一気に苦しくなります。

収益の源泉は、入居者が払う家賃です。ターゲットとなる入居者層がそのエリアに十分いるか、10年後も減らないかをデータで確かめてから判断してください。

管理会社・施工会社選びでつまずく（運営品質が下がる）

建物がどれだけ良くても、管理会社の客付け力や入居者対応が弱いと空室は埋まりません。施工会社選びを誤れば、完成後の不具合やアフターフォロー不足に悩まされることもあります。

契約前には、管理物件の入居率や平均空室期間、施工した物件の実例を具体的な数字や現物で見せてもらうのが確実です。

出口戦略がない（売れない・借換できない）

耐用年数が切れて次の買い手が融資を受けにくい物件や、違法建築・再建築不可の物件は、売りたいときに買い手が見つからず、大きく値下げせざるを得なくなります。

購入する時点で「誰に、いつ、いくらで売るか」を描いておくこと。保有中のキャッシュフローと売却時の手取りを合計した「トータルリターン」で物件を評価する習慣をつけておくと、判断がぶれません。

一棟アパートの物件選びチェックポイント

物件の良し悪しは、感覚ではなく「立地」「建物」「数字」「家賃」の4つの軸で判断します。初心者でもチェックできる基準を整理しました。

立地の見方｜賃貸需要を支える4つの要素

• 人口動態……エリアの人口や世帯数が増えているか、少なくとも維持されているか
• 雇用・学校……大きな事業所、大学、病院、商業施設が近くにあるか
• 交通利便……最寄り駅からの距離（単身向けなら徒歩10分以内が目安）と主要駅へのアクセス
• 生活利便……スーパー、コンビニ、ドラッグストアが徒歩圏にそろっているか

総務省の「住民基本台帳人口移動報告」2025年結果では、東京圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）の転入超過は約12.3万人でした。4年ぶりに縮小したものの、人口の流入は続いており、首都圏の賃貸需要を下支えしています。

出典｜総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 2025年（令和7年）結果」

建物の見方｜構造・築年数・修繕履歴・設備の競争力

構造ごとの法定耐用年数は、木造22年、軽量鉄骨19年または27年（鋼材の厚みによる）、重量鉄骨34年、RC造47年です。この年数は減価償却だけでなく、金融機関が融資期間を決める目安にもなります。

中古なら過去の修繕履歴を必ず確認してください。インターネット無料、オートロック、宅配ボックスといった今の入居者が求める設備があるかも競争力を左右します。内見時に共用部の清掃状態を見ると、今の管理の質がだいたい分かります。

数字の見方｜表面利回りより重視すべき指標

販売資料の「利回り」だけで判断せず、次の3つの指標を使い分けます。

指標	計算式	分かること
表面利回り	年間満室賃料÷物件価格	物件をざっくり絞り込む
実質利回り	（家賃収入－運営経費）÷（物件価格＋購入諸費用）	経費込みの本当の収益力
CCR（自己資金収益率）	年間の手残り÷投入した自己資金	自己資金が何年で戻るか

特にCCRは、自分が出したお金がどれだけ効率よく働いているかを示す指標です。たとえば自己資金1,000万円で年間の手残りが100万円ならCCRは10%、約10年で自己資金を回収できる計算になります。

家賃設定の考え方｜相場・募集条件・差別化ポイント

家賃の妥当性は、周辺物件との単純比較ではなく「平米単価（家賃÷専有面積）」で見ると判断しやすくなります。25㎡で家賃75,000円なら平米単価は3,000円。同じエリアで築年数や設備が近い物件の平米単価と比べれば、高すぎるか安すぎるかが一目で分かります。

新築は周辺より高めの賃料でも決まることがありますが、それは一時的な「新築プレミアム」かもしれません。数年後の家賃下落を見込み、敷金・礼金やフリーレントなど募集条件で調整できる余地を残しておくのが賢いやり方です。

一棟アパート投資の融資｜自己資金・年収・属性で何が変わる？

一棟投資の成果は、どんな条件で融資を受けられるかで大きく変わります。同じ物件でも、金利と期間が違えば毎月の手残りは数万円単位で変わるからです。

融資が一棟投資の成果を左右する理由（レバレッジ）

融資の最大の役割は、少ない自己資金で大きな資産を動かすレバレッジです。自己資金1,000万円で1,000万円の物件を買うより、融資を組み合わせて1億円の物件を運用するほうが、家賃収入の総額は大きくなります。

ただし2026年は金利が上昇局面にあり、「借りられるだけ借りる」発想は危険です。レバレッジは利益だけでなく損失も大きくするため、金利が上がっても耐えられる借入額に抑えるのが鉄則です。

金融機関が見るポイント（物件評価と返済能力）

金融機関は主に、物件の担保評価（積算評価・収益還元評価）と、借り手の返済能力（年収・勤続年数・自己資金・既存の借入れ）の2つを見ています。どちらかが弱くても、もう一方で補える場合があります。

そこで差がつくのが事業計画書です。賃料設定の根拠、空室や金利上昇への耐性、出口の見通しまで書かれた計画書は、担当者が社内で稟議を通すための強い材料になります。

自己資金の目安と手元資金を残す考え方

アパートローンでは、物件価格の1〜2割程度の自己資金を求められるケースが一般的です。5,000万円の物件なら500万〜1,000万円、1億円なら1,000万〜2,000万円が目安になります。

フルローンが出る場合もありますが、諸費用まで含めて手元資金ゼロで始めると、突然の空室や修繕に対応できません。物件購入後も、家賃収入の半年分程度は手元に残しておくと安心です。

金利・期間・返済比率のチェック方法

金利が1%違うだけで、1億円・30年の借入れなら総返済額は数百万円以上変わります。複数の金融機関に同じ計画を持ち込んで条件を比べてください。

家賃収入に対するローン返済額の割合（返済比率）は、50%以下、高くても60%以内に収めるのが健全な目安です。金利上昇局面では、変動金利か固定金利か、固定期間を何年にするかも収支を左右する判断ポイントになります。

アパート一棟投資の始め方｜初心者が進める6つのステップ

一棟投資は、順番を間違えなければ迷う場面がぐっと減ります。物件探しより先に「ゴール」と「借りられる額」を固めるのがポイントです。

各ステップの具体的な進め方や、自己資金別のケーススタディは次の記事で詳しく解説しています。

購入後が本番｜一棟アパートの運営で収益を安定させる

物件を買った日がゴールではなく、スタートです。同じ物件でも、運営の仕方次第で10年後の手残りは大きく変わります。

管理方式の選び方（自主管理と委託管理）

管理方法には、オーナー自身が動く「自主管理」と、管理会社に任せる「委託管理」があります。本業がある会社員なら、プロのノウハウを使える委託管理が現実的です。管理料は家賃収入の3〜5%程度が一般的ですが、大切なのは料率の安さより、空室を早く埋める募集力。管理会社は事務代行ではなく、満室経営を目指す共同経営者だと考えて選んでください。

空室対策の基本（募集条件・写真・設備・ターゲット）

空室が出たら、まずは集客の入り口を点検します。ポータルサイトの写真は魅力的か、掲載情報に抜けはないか。そのうえで、周辺相場に合った賃料や、初期費用を抑えるキャンペーンなど募集条件を見直します。

それでも決まらなければ、ターゲットが求める設備をピンポイントで追加するのが効果的です。単身者ならネット無料や宅配ボックス、ファミリーなら駐車場や収納といった具合に、入居者像から逆算して手を打ちます。

修繕計画と積立の考え方

建物は必ず劣化します。木造10戸規模のアパートなら、10〜15年ごとの外壁塗装や屋根・防水工事に数百万円単位の費用がかかるのが一般的です。資材費や人件費の上昇で、修繕費も以前より高くなっています。

突然の出費にしないために、毎月の家賃の5%程度を修繕用として別口座に積み立てておくのがおすすめです。計画的なメンテナンスは見た目と資産価値を保ち、家賃の下落を防ぐことにもつながります。

収支の見直しタイミング（借換・賃料改定・経費削減）

運営が始まってからも、収支は定期的に見直します。金利条件の良い金融機関への借り換え、周辺相場が上がったときの更新時の賃料改定、清掃や保険の契約見直し、共用灯のLED化など、手残りを増やす打ち手は意外と多いものです。

物価上昇が続く今は、家賃の見直しも「下げないこと」から「適正に上げること」へ発想を切り替えるタイミングです。

出口戦略まで設計する｜売却・保有・買い増しの判断軸

出口を決めずに始める投資は、ゴールのないマラソンのようなものです。購入時点で「売る・持ち続ける・買い増す」の判断基準を持っておくと、日々の運営の判断にも迷いがなくなります。

売却益を作る考え方（価値を上げる運営とタイミング）

収益物件の価格は、家賃収入から逆算される「収益価格」で決まるのが一般的です。満室と適正な家賃を維持していれば、それ自体が売却価格を押し上げます。

個人で所有している場合、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると、譲渡所得にかかる税率が約39%（短期）から約20%（長期）に下がります。大規模修繕の前に売るのか、修繕して持ち続けるのかも含めて、タイミングを逆算してください。

保有継続が有利なケースと売却が有利なケース

判断	こんなときに有利
保有を続ける	キャッシュフローが十分にあり、エリアの賃貸需要も当面落ちない見込みのとき
売却する	デッドクロスで税負担が重くなってきたとき、より利回りの高い物件に資金を移したいとき、大規模修繕が近いとき

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回り、帳簿上は黒字なのに手元の現金が減っていく状態のこと。毎年の確定申告の数字から、デッドクロスがいつ来るかを把握しておくと、売却の判断を先回りできます。

次の一棟へつなげる資産拡大のロードマップ

1. 1棟目で実績をつくる……満室経営と計画どおりの返済で、金融機関の信頼を得る
2. キャッシュフローを貯める……毎月の手残りを次の自己資金として積み上げる
3. 2棟目を購入する……1棟目の実績をもとに、より良い条件で融資を受ける
4. 規模を広げる……エリアや構造を分散させ、資産全体のリスクを下げる

所得が増えてきたら、資産管理法人をつくって2棟目以降を法人で持つことも選択肢に入ります。

㈱Rielの視点｜初心者が新築アパート投資で成功しやすくなるコツ

土地から新築アパートを企画し、利回り7%〜の経営をトータルでサポートしてきた㈱Rielが、現場で見てきた「うまくいくオーナーの共通点」をお伝えします。

「新築なら安心」で終わらせない計画の立て方

「新築だから放っておいても埋まる」は危険な思い込みです。建物が新しいのは最初の数年だけ。10年後、20年後も選ばれる物件かどうかを、建てる前から設計しておく必要があります。

私たちが重視しているのは、建築プランより先に、長期の賃料推移と修繕費を見込んだ事業計画をつくることです。流行に左右されにくい外観デザインや、将来の入居者層の変化に対応しやすい間取りなど、出口から逆算した計画がオーナー様の資産を守ります。

立地・商品企画・管理体制をセットで考える

良い土地を選んだだけでは、一棟投資は成功しません。「その土地に何を建てるか（商品企画）」と「建てた後どう運営するか（管理体制）」がかみ合って、はじめて安定経営が実現します。

単身者が多いエリアにファミリー向けを建てても、空室を抱えるだけです。㈱Rielでは周辺の競合を分析したうえで、その土地の力を最大限に引き出す企画を提案し、完成後の管理・出口まで一貫してサポートしています。

相談前に準備しておくと話が早いチェックリスト

次の4項目を整理しておくと、借入可能額や物件規模の目安を精度高くお伝えできます。

アパート一棟投資のよくある質問

初心者は新築と中古、どちらから始めるべきですか？

管理の手間を抑えて安定させたい初心者には新築がおすすめです。最新設備で入居者を集めやすく、購入後しばらくは大きな修繕費がかからないため収支が読みやすいからです。中古は利回りが高く見えますが、建物を見極める目と修繕計画の知識が必要になります。

アパート一棟投資の利回りは何％なら良いですか？

健美家の2026年6月期のデータでは、一棟アパートの全国平均表面利回りは7.94%でした。都市部の新築ほど低く、地方の築古ほど高くなる傾向があります。Rielが手がける土地から新築アパートでは、関東エリアで利回り7%〜を目安にしています。表面利回りだけでなく、経費を引いた実質利回りと手残りで判断してください。

会社員でも一棟アパート投資はできますか？

できます。むしろ安定した給与収入がある会社員は、金融機関から返済能力を評価されやすく、融資を受けやすい立場にあります。管理を専門会社に委託すれば、本業を続けながら経営することも可能です。

金利が上がっている今、一棟アパート投資を始めても大丈夫ですか？

金利が今より1〜2%上がっても赤字にならない計画を組めるなら、始めるタイミングとして問題はありません。インフレ局面では家賃や不動産価格も上がりやすい傾向があります。借入額を抑える、固定金利を検討するなど、金利上昇に耐えられる資金計画にすることが前提です。

管理会社は途中で変更できますか？

変更できます。一般的な管理委託契約は、数か月前に予告すれば解約が可能です。客付けが弱い、対応が遅いといった不満がある場合は、契約書の解約条項を確認したうえで、入居率や募集力を比較して乗り換えを検討してください。

失敗しにくいエリアはどう選べばいいですか？

賃貸需要の支えが1つに偏っていないエリアを選ぶのが基本です。特定の工場や大学だけに頼る地域は、撤退したときに空室が一気に増えるおそれがあります。複数の産業や交通網がそろい、駅から徒歩10分圏内で生活利便施設が充実したエリアは、長く選ばれ続けます。

まとめ｜アパート一棟投資は「判断基準」と「仕組み化」で差がつく

アパート一棟投資は、正しい判断基準と順番で進めれば、初心者でも着実に資産を築ける方法です。目先の利回りではなく、立地・建物・融資・管理・出口をセットで設計できるかどうかが、成否を分けます。