80坪アパートの建築費はいくら？構造別の戸数・収支シミュレーション・利回り7%〜の実現法

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役社長であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「80坪の土地にアパートを建てたら、何戸できて、いくらかかるの？」——80坪は戸数規模を確保でき、準マンション級の家賃収入を狙える有力な規模です。

結論からお伝えすると、建ぺい率60%・容積率200%の80坪なら、木造3階建てで1K×14〜16戸前後、総事業費1.3億〜1.7億円が目安です。戸数が多く、空室リスクを分散しながらまとまった収入を確保できるのが80坪の強みです。

この記事では、80坪アパートの構造・階数別の建築費相場から、費用内訳、具体的な収支シミュレーション、利回り7%〜を実現するRiel流の手法と成約事例まで、年間68棟の販売実績を持つプロが徹底解説します。

80坪アパートの建築費相場と構造別スペック

80坪のアパート建築費は、構造と階数の組み合わせで大きく変わります。まずは「何階建てで何戸建つか」を把握しましょう。

80坪の階数別・戸数早見表（建ぺい60%・容積200%）

80坪（約264㎡）で建ぺい率60%・容積率200%の場合、建築面積の上限は約48坪、延床面積の上限は約160坪。1フロア48坪を基準に階数で戸数が決まります。

階数	延床の目安	1Kなら	1LDKなら	2LDKなら
2階	約96坪（317㎡）	11〜12戸	8戸前後	5戸前後
3階	約144坪（476㎡）	14〜16戸	10〜11戸	7戸前後
4階	約160坪（528㎡）※容積上限	16〜18戸	11〜12戸	8戸前後

80坪は容積率200%なら延床160坪が上限。3階建てにすれば1K×14〜16戸前後を確保でき、戸数規模で安定した家賃収入を狙えます。戸数が多いぶん、数戸の空室が出ても収入への影響を抑えられるのが大きな強みです。

構造別の総事業費の目安（付帯・諸費用込み）

構造	坪単価	2階(96坪)	3階(144坪)	法定耐用年数
木造	80〜100万円	8,500〜1.1億円	1.3億〜1.7億円	22年
軽量鉄骨	90〜120万円	9,500〜1.4億円	1.4億〜2.1億円	27年
重量鉄骨	100〜130万円	1.1億〜1.5億円	1.6億〜2.2億円	34年
RC造	100〜150万円	1.1億〜1.7億円	1.6億〜2.6億円	47年

※坪単価は付帯工事費・諸費用込みの総額目安。3階建ては構造強化で坪単価が1〜2割上がる傾向があります。

収益性を最大化するなら、木造3階建て×1K×15戸前後が80坪のベストプラン。坪単価が安く戸数を確保でき、減価償却22年で節税効果も大きくなります。

80坪アパート建築費の内訳と見積もりのポイント

建築費は「本体工事費」だけではありません。付帯工事費と諸経費を含めた総額で資金計画を立てないと、予算オーバーの原因になります。とくに80坪規模は外構面積も広く、付帯工事費を厚めに見ておくのが安全です。

費用項目	割合	主な内容
本体工事費	70〜80%	基礎・構造体・内装・設備
付帯工事費	15〜20%	地盤改良・外構・配管引込み・解体
諸費用	5〜10%	設計監理料・登記・税金・保険・融資手数料

付帯工事費は土地の状態で大きく変動します。とくに地盤が軟弱だと地盤改良で数百万円の追加費用が発生することも。土地購入前にハザードマップや近隣の地盤データを調べておくとリスクヘッジになります。

建ぺい率・容積率から建築規模を逆算する

80坪で建てられる建物の規模は、建ぺい率と容積率で決まります。計算式はシンプルです。

• 建築面積の上限…264㎡ × 建ぺい率60% = 約158㎡（約48坪）
• 延床面積の上限…264㎡ × 容積率200% = 約528㎡（約160坪）

1フロア48坪なので、3階建てで約144坪、4階建てで容積上限の160坪に到達します。何階建てにできるかは用途地域と高さ制限次第。角地なら建ぺい率の緩和（＋10%）が使えることもあり、前面道路が狭いと容積率を使い切れないこともあるため、役所で確認しましょう。

80坪アパートの収支シミュレーション｜利回りとキャッシュフロー

「で、手元にいくら残るの？」——具体的なモデルケースで試算してみましょう。

項目	年間金額
満室時想定家賃収入	1,260万円（7.0万円×15戸×12ヶ月）
空室損（5%想定）	▲63万円
実効総収入	1,197万円
運営経費（管理・税・修繕積立等）	▲約239万円（家賃の約20%）
純営業収益（NOI）	958万円
年間ローン返済額	▲約717万円
税引前キャッシュフロー	約241万円（月約20.1万円）

表面利回りは約6.8%（総事業費ベース）、自己資金1,800万円に対するCCRは約13.4%。月20万円のキャッシュフローが見込めます。15戸あるので空室リスクの分散効果が非常に高く、安定経営に向いた規模です。

土地代を抑えられるエリアや、土地から仕入れて中間マージンを排除できれば、利回りは7%〜に乗せられます。広告でよく見るのは表面利回りですが、経営のリアルな実力を示すのは空室・経費を織り込んだ実質ベースの数字。必ず両方で判断しましょう。

80坪アパートで利回り7%〜を実現するRiel流の手法と成約事例

「80坪でもっと利回りを上げたい」——その答えが、Rielが実践する「土地から新築で中間マージンを排除する」手法です。

建売と土地から新築の利回り差

建売アパートの販売価格には業者利益が15〜20%上乗せされています。80坪・1.8億円規模ならその額は2,700万〜3,600万円に。土地から自分で建てれば、この中間マージンを丸ごとカットでき、利回りが1〜2%改善します。大型物件ほど中間マージンの絶対額が大きく、土地から新築の効果が際立ちます。

Rielの成約事例（80坪クラスの建築規模に近い物件）

Rielが実際に手掛けた成約事例です。すべて「土地から新築」で中間マージンを排除し、利回り7%〜8%超を実現しています。

所在地	最寄駅	販売価格	年間家賃	利回り
花見川区検見川町	検見川駅 徒歩7分	1億6,080万円	1,310万円	8.15%
八王子市追分町	西八王子駅 徒歩11分	1億5,800万円	1,186万円	7.50%
柏市北柏	北柏駅 徒歩6分	1億4,370万円	1,170万円	8.14%
船橋市海神	海神駅 徒歩6分	1億2,618万円	1,022万円	8.10%

これらは1.2億〜1.6億円台の大型物件で、80坪クラスの建築規模に近い事例です。Rielは首都圏で年間68棟の販売実績を持ち、土地の仕入れから設計・建築・融資アレンジ・入居者募集・管理・出口戦略まですべてをワンストップでサポートしています。

建築費を抑えて収益を最大化する3つのコツ

1. 建物の形状をシンプルにする
   凹凸のない総三階の箱型で10%以上のコスト削減も可能。80坪規模なら1,000万円前後の差になります。
2. 規格プランとカスタムを組み合わせる
   居室や水回りは規格プランでコスト圧縮、エントランスや外観など目に触れる部分にカスタム要素を入れて差別化。
3. 3社以上から相見積もりを取る
   同じ条件で比較すれば各社の価格の妥当性が見え、大型物件なら数百万〜1,000万円超のコスト削減につながります。

80坪アパート建築でよくある質問

80坪のアパートは何戸建てられますか？

建ぺい率60%・容積率200%の場合、木造3階建てで1K×14〜16戸前後が目安です。2階建てなら11〜12戸、4階建てが可能なエリアなら16〜18戸まで増やせます。1LDKや2LDKにすると戸数は減りますが家賃単価が上がります。

80坪のアパート建築費はいくらが目安ですか？

構造と階数で変わります。木造2階建てなら総額8,500万〜1.1億円、木造3階建てなら1.3億〜1.7億円、RC造3階建てなら1.6億〜2.6億円が目安です。本体工事費だけでなく付帯工事費・諸費用を含めた総額で計画しましょう。

80坪のアパートで利回り7%以上は可能ですか？

可能です。ポイントは「土地の仕入れ値」と「中間マージンの排除」。建売を買うのではなく土地から新築すれば業者利益2,700万〜3,600万円をカットでき、利回りが大幅に改善します。Rielでは1.2億〜1.6億円台の大型物件で利回り7〜8%超を実現した事例があります。

80坪なら何階建てがおすすめですか？

多くのケースで木造3階建てが費用対効果のベストバランスです。4階建てにすると容積率を使い切れますが、エレベーター設置義務や構造強化でコストが大きく増えます。3階建てなら1K×15戸前後を確保でき、コストと収益のバランスが最も良くなります。用途地域の高さ制限は必ず確認しましょう。

80坪アパートの建築期間はどのくらいですか？

計画から引き渡しまで全体で1年〜1年半が目安です。内訳は計画・設計に3〜6ヶ月、建築確認申請に1〜2ヶ月、工事に4〜10ヶ月程度（木造で4〜6ヶ月、鉄骨・RC造で6〜10ヶ月）。80坪規模は工事期間がやや長くなるため、繁忙期（1〜3月）の入居開始から逆算してスケジュールを組むのが理想です。

まとめ｜80坪アパート建築費は「戸数を活かした安定経営」が勝負

80坪は戸数を確保して空室リスクを分散しながら、準マンション級の安定収益を狙える規模です。だからこそ、土地の仕入れ段階から建築ボリュームと収支を逆算できるパートナーの存在が重要になります。

Rielでは、土地の仕入れから設計・建築・融資アレンジ・入居者募集・管理・出口戦略まで、新築アパート投資に必要なすべてをワンストップでサポートしています。年間68棟の販売実績と、80坪クラスの大型物件の成約事例も豊富。まずはお気軽にご連絡ください。