2階建て・3階建てアパートの建築費はいくら？階数別・戸数別の総額と坪単価【2026】

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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アパートの建築費は、構造だけでなく「何階建てにするか」で大きく変わります。同じ土地でも、2階建てにするか3階建てにするかで戸数が変わり、建築費の総額も、家賃収入も、利回りも違ってくるからです。

この記事では、2階建て・3階建て・4階建てのアパート建築費を、坪単価と戸数別の総額で一覧にしました。木造3階建てで上がるコストや工期、同じ土地で階数を変えたときの利回りの違いまで、首都圏で年間68棟の新築アパートを手がけるRielがまとめています。

アパートの建築費は階数でどう変わる？早見表

まずは階数ごとの坪単価と、主な構造・工期・戸数の目安を一覧にしました。坪単価は首都圏の実勢価格（建物本体の工事費）で、1Kを中心にした投資用アパートを想定しています。

階数	主な構造	坪単価の目安（本体）	工期の目安	戸数の目安（1K）
2階建て	木造・軽量鉄骨造	木造90万〜110万円	約3ヶ月	4〜8戸
3階建て	木造（準耐火）・軽量鉄骨造	木造100万〜120万円	約4ヶ月	6〜12戸
4階建て	重量鉄骨造・RC造	重量鉄骨115万〜145万円、RC135万〜160万円	6〜8ヶ月	12戸〜

階数が上がるほど坪単価は上がりますが、同じ土地に建てられる戸数も増えます。建築費だけを見ると2階建てが安く見えても、土地代を含めた総事業費と家賃収入で比べると、結果が逆転することは珍しくありません。

構造ごとの坪単価の詳しい根拠や、都道府県別の統計はアパートを建てる費用はいくら？建設費用の相場と坪単価で解説しています。

2階建てアパートの建築費｜4戸・6戸・8戸の総額

2階建てのアパートは、木造で建てるのが一般的です。構造がシンプルで工期も短く、建築費を最も抑えやすい形と言えます。1フロアに2〜4戸、合計4〜8戸のプランが中心です。

1Kを1戸あたり延床約7坪（共用廊下・階段を含む）として、戸数別の建築費をまとめました。総額は、建物本体の工事費に外構・給排水の引き込みなどの付帯工事費と、設計料・登記などの諸費用を加えた「本体工事費の約1.3倍」で計算しています。

戸数	延床面積の目安	本体工事費（坪90万〜110万円）	建築費の総額（土地代別）
4戸	約28坪	2,520万〜3,080万円	約3,280万〜4,000万円
6戸	約42坪	3,780万〜4,620万円	約4,910万〜6,010万円
8戸	約56坪	5,040万〜6,160万円	約6,550万〜8,010万円

4戸のアパートは総額が小さく始めやすい反面、1戸あたりの建築費が割高になりやすく、1戸の空室が収入に与える影響も25%と大きくなります。外構や給排水の引き込みのように、戸数が少なくても同じようにかかる費用があるためです。

一方で8戸になると、付帯工事費を戸数で分け合えるぶん、1戸あたりのコストが下がります。土地の広さに余裕があるなら、2階建てでも6〜8戸を確保できるプランを優先するのが基本です。

2階建てが向いている土地

• 第一種・第二種低層住居専用地域　建物の高さが10mまたは12mに制限され、3階建てが難しいことが多い
• 土地が広く、郊外の駐車場付きプラン　車の利用が多いエリアでは、敷地に駐車場を確保する必要がある
• 土地を相続などで持っている　土地代がかからないため、建築費を抑えた2階建てでも十分な利回りが出やすい

坪数ごとの具体的なプランは、50坪アパートの建築費や70坪アパートの建築費など、坪数別の記事で紹介しています。

3階建てアパートの建築費｜木造で上がるコストと注意点

首都圏で新築アパートを建てる場合、Rielでは木造3階建てを軸にプランを組むことが多くあります。土地代の高いエリアでも、限られた敷地で戸数を確保でき、1戸あたりの土地代を下げられるからです。

ただし木造3階建ては、2階建てに比べて坪単価が1〜2割ほど高くなる傾向があります。おもな理由は次の4つです。

木造3階建てで建築費が上がる理由

1. 耐火性能の確保　防火地域以外で木造3階建ての共同住宅を建てる場合、1時間準耐火構造などの基準を満たす必要があり、壁や天井の仕様が上がる
2. 避難のための設備　避難上有効なバルコニーや、建物の周囲の通路、開口部の防火設備など、2階建てにはない条件が加わる
3. 構造計算と構造材　3階建ては構造計算が必要になり、柱や梁、基礎も3階分の荷重に耐える仕様になる
4. 足場と工期　高さが増すぶん足場の費用がかさみ、工期も2階建てより1ヶ月ほど長くなる

木造3階建ての共同住宅に求められる防火・避難の条件は、国土交通省の告示（平成27年国土交通省告示第255号）で定められています。設計の段階で、建築士と条件を確認しておくことが欠かせません。

戸数	延床面積の目安	本体工事費（坪100万〜120万円）	建築費の総額（土地代別）
6戸	約42坪	4,200万〜5,040万円	約5,460万〜6,550万円
9戸	約63坪	6,300万〜7,560万円	約8,190万〜9,830万円
12戸	約84坪	8,400万〜1億80万円	約1億920万〜1億3,100万円

同じ6戸で比べると、3階建ては2階建てより総額が500万円ほど高くなります。それでも3階建てを選ぶ理由は、必要な土地が小さくて済むことです。2階建てで6戸なら1階に3戸並ぶ敷地が必要ですが、3階建てなら1階2戸分の敷地で足ります。

3階建てが建てられない土地もある

第一種・第二種低層住居専用地域では、建物の高さが10mまたは12mまでに制限されています。木造3階建ての高さはおおむね9〜10m前後になるため、10m制限の地域では建てられないこともあります。

北側斜線や日影規制、容積率も、3階建てにできるかどうかを左右する条件です。土地を買う前に、用途地域と高さ制限を必ず確認してください。

4階建て以上のアパートの建築費｜重量鉄骨・RC造の目安

4階建て以上になると、木造ではなく重量鉄骨造やRC造（鉄筋コンクリート造）で建てるのが一般的です。坪単価は木造より大きく上がりますが、法定耐用年数が長く、長期の融資を組みやすいのが特徴です。

構造（4階建て・12戸）	坪単価の目安（本体）	本体工事費（約84坪）	建築費の総額（土地代別）
重量鉄骨造	115万〜145万円	9,660万〜1億2,180万円	約1億2,560万〜1億5,830万円
RC造	135万〜160万円	1億1,340万〜1億3,440万円	約1億4,740万〜1億7,470万円

重量鉄骨造やRC造は、共用部の面積が木造より大きくなりやすく、実際の延床面積はこの試算より増えることがあります。工期も重量鉄骨で6〜7ヶ月、RC造で7〜8ヶ月ほどかかり、そのぶん家賃が入り始めるのも遅くなります。

4階建てのアパートでは、エレベーターを付けるかどうかも検討事項です。設置すれば上層階の入居付けがしやすくなる一方、本体工事費に加えて毎月の保守費用もかかります。

法定耐用年数と融資期間の違い

構造	法定耐用年数	融資期間の考え方
木造	22年	金融機関や建物の性能によっては、30年以上の融資が組めることもある
重量鉄骨造（厚さ4mm超）	34年	木造より長い融資期間を組みやすい
RC造	47年	最も長い融資期間を組みやすく、毎月の返済額を抑えやすい

RC造は建築費が高いものの、融資期間を長く取れれば、毎月の返済額は木造と大きく変わらないケースもあります。建築費の総額だけでなく、返済期間と手残りまで含めて比べることが大切です。

同じ土地で階数を変えると利回りはどう変わる？

土地60坪（坪70万円、4,200万円）に、2階建て・3階建て・4階建てのアパートを建てた場合の利回りを試算しました。前提は次のとおりです。

• 土地　建ぺい率60%・容積率200%の住宅地を想定
• 間取りと家賃　すべて1K（延床約7坪/戸）、家賃は月7.5万円で統一
• 建築費　坪単価は各構造の目安の下限寄り（木造2階建て90万円、木造3階建て100万円、RC造135万円）、付帯工事費・諸費用は本体工事費の2割

プラン	戸数	総事業費（土地込み）	年間家賃収入（満室）	表面利回り
木造2階建て	8戸	約1億250万円	720万円	約7.0%
木造3階建て	12戸	約1億4,280万円	1,080万円	約7.6%
RC造4階建て	16戸	約2億2,340万円	1,440万円	約6.4%

この条件では、木造3階建ての利回りが最も高くなりました。戸数が増えて土地代を12戸で分け合えるうえ、坪単価の上昇がRC造ほど大きくないためです。RC造は戸数が最も多いものの、建築費の上昇が家賃の増加を上回り、利回りは下がっています。

ただし、これはあくまで一例です。上層階の家賃を高く設定できる立地や、RC造で家賃を上乗せできるエリアでは、結果が変わることもあります。実際には、土地ごとの用途地域や賃貸需要をもとに、複数の階数で収支を比べてから決めるのが確実です。

アパートの階数を決める前に確認したい5つのポイント

1. 用途地域と高さ制限　低層住居専用地域では10mまたは12mの高さ制限があり、3階建てが難しい場合がある
2. 建ぺい率と容積率　敷地にどれだけの床面積を建てられるかで、現実的な階数と戸数が決まる
3. 防火地域・準防火地域の指定　地域によって求められる耐火性能が変わり、構造と建築費に影響する
4. 上層階の家賃と需要　3階・4階の家賃をいくらに設定できるか、階段の上り下りが敬遠されないかを確認する
5. 工期と資金計画　階数が増えるほど工期が延び、つなぎ融資の利息や家賃が入るまでの期間も長くなる

工期の詳しい目安はアパート建築の工期はどれくらい？構造別・階数別の早見表で、土地代を含めた総事業費の考え方はアパート一棟の建築費用はいくら？土地込み総額と自己資金の目安で解説しています。

建築費を抑えて利回り7%〜を狙うRielの進め方

Rielは首都圏で年間68棟の新築アパートを手がけ、土地の仕入れから設計・施工、融資のアレンジ、管理、売却までを一貫して担っています。

土地ごとに用途地域や高さ制限を確認したうえで、2階建て・3階建てなど複数のプランと収支を比べ、土地と建物をセットで企画することで、首都圏でも利回り7%〜の新築アパートをご提案中です。実際の成約事例はRielの成約事例ページに掲載中です。

建築費と家賃収入のバランスを手元で確かめたい方は、新築アパート投資シミュレーターもご活用ください。

階数別のアパート建築費についてよくある質問

3階建てアパートの建築費はいくらですか？

木造3階建てなら、首都圏の実勢で坪100万〜120万円ほどが目安です。1Kを6戸（延床約42坪）なら、付帯工事費と諸費用を含めた建築費の総額は約5,460万〜6,550万円になります（土地代別）。

2階建てと3階建てでは、どちらが利回りは高くなりますか？

土地の条件によって変わります。土地代の高い首都圏では、戸数を増やせる3階建てのほうが1戸あたりの土地代が下がり、利回りが高くなるケースが多くあります。土地60坪の試算では、木造2階建て8戸が約7.0%、木造3階建て12戸が約7.6%でした。

アパート4戸の建築費はどれくらいですか？

木造2階建てで1Kを4戸（延床約28坪）建てる場合、本体工事費は2,520万〜3,080万円、付帯工事費と諸費用を含めた総額は約3,280万〜4,000万円が目安です（土地代別）。

木造3階建てのアパートはどこでも建てられますか？

建てられない土地もあります。低層住居専用地域では高さが10mまたは12mに制限されるほか、防火地域では耐火建築物などにする必要があります。土地を買う前に、用途地域と高さ制限、防火地域の指定を確認してください。

4階建てのアパートにエレベーターは必要ですか？

4階建てでエレベーターを付けるかどうかは、上層階の入居付けと費用のバランスで判断します。設置すれば上層階の家賃を保ちやすくなる一方、本体工事費と毎月の保守費用がかかります。

まとめ｜アパートの階数は「1戸あたりの総事業費」で決める

アパートの建築費は、階数が上がるほど坪単価が上がります。それでも、土地代を含めた総事業費と家賃収入で比べると、階数を増やしたほうが利回りが高くなることもあります。坪単価の安さだけで決めず、その土地で建てられる階数と戸数を確認したうえで、複数のプランを比べてみてください。

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