【2026年10月】不動産投資の最新マーケット動向｜金利1.25%時代の家賃・地価・建築費をデータで解説

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
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2026年10月時点の日本の不動産市場は、「金利のある世界」が本格的に始まった一方で、家賃と地価の上昇が続くという、これまでにない組み合わせの局面にあります。日本銀行は2026年9月に政策金利を1.25%程度へ引き上げ、10年国債利回りは9月に約30年ぶりに3%を超えました。その一方で、東京23区のシングル向け賃料は前年比で約15%上がり、東京圏の住宅地価格も上昇が続いています。

本記事では、2026年10月26日までに公表された統計をもとに、マクロ環境、住宅市場、賃貸市場、オフィスなどの事業用不動産、投資マネーの動きを順に整理しました。最後に、新築アパート投資を検討する方が押さえておきたいポイントをまとめています。

マクロ環境｜金利・物価・人口

政策金利は1.25%へ、長期金利は3%前後

• 政策金利の推移　日銀は2025年1月に0.5%、2025年12月に0.75%、2026年6月に1.0%、2026年9月に1.25%程度と、約1年8か月で4回の利上げを実施しました。次回の金融政策決定会合は10月29〜30日の予定です。
• 長期金利　10年国債利回りは2026年9月1日に約30年ぶりに3%台に乗せ、10月23日時点では2.837%です。1年前（2025年10月末）の1.669%からは1ポイント以上の上昇となりました。
• 借入金利への波及　主要行の短期プライムレート（最頻値）は2026年2月に2.125%、8月に2.375%へ引き上げられました。メガバンクの住宅ローン変動金利（適用金利）は10月時点で1.2〜1.5%台、フラット35の最頻値は3.830%です。アパートローンも同じ方向に動いている前提で、資金計画を組む必要があります。

物価と賃金はともに上昇

• 物価　2026年9月の消費者物価（生鮮食品を除く総合）は前年同月比+2.1%でした。日銀は2026年度のコアCPIを+2.5%と見込んでいます（2026年7月の展望レポート）。
• 賃金　2026年春闘の賃上げ率は5.01%（連合の最終集計）で、3年連続の5%台となりました。
• 景気と為替　実質GDPは2025年度が+0.9%、2026年4〜6月期は年率+1.4%（二次速報）と緩やかな成長が続いています。ドル円は2026年7〜9月に152〜164円の範囲で動き、10月19日時点では158円台。円安は、海外投資家から見た日本の不動産の割安感を支えています。

物価と賃金が並んで上がる環境は、家賃の引き上げが受け入れられやすい土台になります。

人口は減少、それでも東京圏への流入は続く

• 国勢調査　2025年国勢調査の総人口は1億2297万3千人で、2020年から317万4千人（2.5%）減りました。日本人が3.5%減った一方、外国人は384万人と39.8%増えています。
• 人口推計　2026年10月1日現在の総人口（概算値）は1億2269万人で、前年から約53万人の減少です。
• 東京圏への転入超過　2025年は12万3534人でした。前年より1万2309人縮小したものの、日本人に限ると30年連続の転入超過です。

全国では人口が減っても、首都圏の賃貸需要を支える人の流れは止まっていません。人が集まり続ける場所かどうかを見極める意味は、むしろ大きくなっています。

参考サイト　日本銀行「金融政策決定会合 公表文」、財務省「国債金利情報」、総務省統計局「人口推計」、総務省「住民基本台帳人口移動報告」

住宅市場｜着工・建築費・新築マンション・地価

新設住宅着工は2025年に74万戸まで減少

• 2025年の着工　新設住宅着工戸数は74万667戸（前年比6.5%減）で3年連続の減少でした。貸家も32万4991戸（5.0%減）です。年度で見ると、2025年度は総戸数71万1171戸（12.9%減）、貸家30万8906戸（13.5%減）と、落ち込みがさらに大きくなっています。
• 制度変更　2025年4月には新築住宅の省エネ基準適合義務化と4号特例の縮小が施行され、設計や確認申請の負担が増えました。着工が大きく減った時期と重なっています。
• 2026年の動き　1〜8月累計は総戸数49万4226戸（2.2%増）、貸家13万2578戸（2.3%増）と、前年の落ち込みからやや持ち直しています。

供給が絞られた状態が続くほど、新築の賃貸住宅は希少性が増し、家賃の面で優位に立ちやすくなります。

建築費は前年比5〜7%の上昇が続く

• 建築費指数　建設物価調査会の建築費指数（2015年=100）は、2026年8月時点で東京の集合住宅（RC）が146.7（前年同月比+5.3%）、木造住宅が152.7（+6.6%）でした。
• 工事費予定額　国土交通省の建築着工統計から計算すると、2025年に着工した居住専用建築物の工事費予定額は1㎡あたり26万6857円、坪換算で約88万円です。
• 構造による差　非住宅を含む建築物全体で見ると、木造が坪約77万円、鉄骨造が約123万円、RC造が約136万円と、構造による差が開いています。

鉄骨造やRC造との差を考えると、新築アパートでは木造のコスト優位がはっきりしています。ただし建築費は毎年上がっており、土地をいくらで仕入れ、建物をいくらで建てるかという総額の管理が、そのまま利回りを左右します。

首都圏の新築マンションは平均1億円を突破

• 2025年　不動産経済研究所によると、首都圏の新築マンション平均価格は9182万円（前年比17.4%上昇）で過去最高、発売戸数は2万1962戸と1973年以降で最少でした。
• 2026年上半期　1〜6月の平均価格は1億135万円、東京23区は1億4249万円に達しました。

購入価格がここまで上がると、持ち家の取得を先送りして賃貸に住み続ける世帯が増えやすくなります。賃貸需要を下支えする要因の一つです。

東京圏の住宅地は上昇が続く

• 地価公示　2026年地価公示（1月1日時点）の住宅地は全国+2.1%、東京圏+4.5%でした。
• 都道府県地価調査　2026年都道府県地価調査（7月1日時点）の住宅地は全国+1.0%、東京圏+4.0%。都県別では東京都+5.8%、千葉県+3.4%、神奈川県+3.1%、埼玉県+1.6%です。

都心ほど土地が高く利回りを確保しにくい一方、埼玉や千葉の住宅地は上昇幅が穏やかです。土地から仕入れて建てる新築アパートで採算を合わせやすいエリアは、首都圏近郊にまだ残っています。

参考サイト　国土交通省「建築着工統計調査報告 令和7年計」、同「令和8年8月分」、建設物価調査会「建築費指数」、不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向」、国土交通省「令和8年都道府県地価調査」

賃貸住宅市場｜家賃は過去最高水準を更新

• 東京23区　LIFULL HOME’Sによると、2026年8月の東京23区のシングル向き掲載賃料は13万5764円で、前年同月比約15%の上昇でした。
• 首都圏全体　2026年6月時点で、シングル向き10万574円（+19.2%）、ファミリー向き16万1230円（+16.4%）と大きく上がっています。
• アパート　アットホームの2026年9月の調査では、アパートのシングル向き募集家賃が全エリアで7カ月連続の前年同月比上昇となりました。東京23区は17カ月連続で、2015年1月以降の最高値を更新しています。

家賃上昇の背景には、物価と賃金の上昇、新築供給の減少、マンション価格の高騰による持ち家の先送りが重なっています。都心の家賃が上がり続けると、生活コストを抑えたい単身者が埼玉・千葉・神奈川の駅近物件に移る動きも強まりやすく、首都圏近郊の新築アパートには追い風です。

参考サイト　LIFULL HOME’S「マーケットレポート」、アットホーム「全国主要都市の賃貸マンション・アパート募集家賃動向（2026年9月）」

オフィス・物流・ホテル

オフィス｜都心5区の空室率は1%台

三鬼商事の調査では、2026年9月の東京ビジネス地区（都心5区）の平均空室率は1.85%（前年同月は2.68%）でした。平均賃料は坪2万3985円で、前年同月比13.72%上昇しています。新規供給が少ない中で需要が強く、貸し手優位の状態が続いています。

物流｜空室率は改善に転じる

CBREによると、首都圏の大型マルチテナント型物流施設の空室率は2026年第2四半期に7.8%で、前期から1.4ポイント下がりました。供給過剰による調整が進みつつあります。

ホテル・インバウンド｜訪日客は高水準ながら前年割れ

2025年の訪日外客数は4268万3301人（前年比15.8%増）で過去最高でした。2026年は1〜9月累計で3073万200人と前年同期比2.9%減、9月単月も5.0%減です（推計値を含む）。2026年8月の宿泊施設の客室稼働率は64.4%でした（観光庁、第1次速報）。ホテルは訪日客の動向に左右されやすく、個人投資家にとっては収益の振れ幅が大きい分野です。

参考サイト　三鬼商事「東京ビジネス地区 オフィスマーケットデータ」、CBRE「ジャパン ロジスティクス マーケットビュー 2026年第2四半期」、日本政府観光局（JNTO）「訪日外客統計」

投資マネーと利回り

国内の不動産投資額は上期として過去最高

JLLによると、2026年1〜6月の国内不動産投資額は3兆7517億円（前年比17%増）で、上期として過去最高でした。セクター別ではオフィスが45%、賃貸住宅が19%、物流が14%を占めます。海外投資家の購入額は1兆1105億円で全体の30%。JLLは2026年通年の投資額を約7兆円と見込んでいます。

J-REITは金利上昇で軟調

東証REIT指数（配当込み）は2025年に27.9%上昇した後、2026年は9月末時点で年初来12.0%の下落となりました。分配金利回りは5.47%と、2012年7月以来の高い水準です。長期金利の上昇は、まず上場不動産の価格に表れています。実物の不動産でも、借入金利と利回りの差（イールドギャップ）を以前より厳しく見る必要があります。

収益物件の利回りは低下傾向

• 一棟アパート　健美家の2026年7〜9月期のデータでは、表面利回りは全国7.91%（前年比0.25ポイント低下）、一都三県6.81%（0.15ポイント低下）でした。価格は全国9079万円、一都三県1億232万円と上がっています。
• 投資家の期待利回り　日本不動産研究所の不動産投資家調査（2026年4月時点）では、東京・城南地区のワンルームマンションの期待利回りは3.6%でした。

物件価格が上がり、利回りが下がる中で借入金利が上がると、手元に残るお金は圧迫されます。市場で売り出された物件を買うだけでなく、土地から仕入れて建てることで利回りをつくる方法が、相対的に有利になっています。

参考サイト　JLL「ジャパン キャピタルマーケット 2026年第2四半期」、野村アセットマネジメント「J-REIT四半期レポート」、健美家「収益物件 市場動向 四半期レポート 2026年7〜9月期」、日本不動産研究所「不動産投資家調査」

新築アパート投資家が押さえておきたい4つのポイント

1. 金利上昇を前提にした資金計画

2025年1月以降の4回の利上げで、政策金利は0.25%から1.25%程度へ1ポイント上がりました。変動金利で借りる場合は、金利がさらに1〜2ポイント上がっても返済が続けられるかを試算し、手元資金に余裕を持たせておくと安心です。期間固定型を組み合わせて、竣工直後の数年間の返済額を確定させる方法もあります。

2. 家賃上昇が続くエリアを選ぶ

首都圏の家賃は過去最高を更新していますが、上がり方はエリアによってまちまちです。転入超過が続く東京圏の中でも、都心への通勤圏にあり、土地価格の上昇が穏やかな駅を選ぶと、家賃と土地代のバランスが取りやすくなります。

3. 建築費の上昇を織り込んだ事業計画

建築費は年5〜7%のペースで上がっています。見積もりの有効期限や着工時期のずれによるコスト増を想定し、総事業費に予備費を見込んでおくと、計画が狂いにくくなります。

4. 省エネ性能と補助金を活用する

2025年4月から新築住宅の省エネ基準適合が義務化され、2030年度までにZEH水準へ引き上げる方針も示されています。2026年度の「みらいエコ住宅2026事業」は賃貸住宅も対象で、1戸あたり長期優良住宅で40万円、ZEH水準で20万円などの補助があります（子育て世帯に配慮した家賃設定などの条件があり、金額は地域によって異なります）。申請期限は遅くとも2026年12月31日までです。

参考サイト　国土交通省「みらいエコ住宅2026事業」

おわりに

2026年10月の不動産市場では、金利上昇という逆風と、家賃・地価の上昇という追い風が同時に吹いています。物件価格が上がって利回りが下がった市場で、上がった金利で借りて買うだけでは、手残りを確保しにくくなりました。一方で、新築供給の減少と家賃の上昇は、立地と企画で選ばれる新築アパートにとって有利な条件です。

株式会社Rielは、土地の仕入れから設計・施工、融資のアレンジ、管理、売却までを一貫して手がけ、首都圏で利回り7%〜の新築アパートを年間68棟販売しています。金利や建築費が上がる中でも収支が成り立つ計画を、具体的な物件情報とともにご提案します。最新の物件はRielの販売物件ページからご覧いただけます。