アパート経営は年収いくらから？年収別の融資戦略と物件規模を解説

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間68棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「自分の年収でアパート経営って始められるの？」

これ、不動産投資を考え始めた人が最初にぶつかる疑問ですよね。

結論から言うと、アパート経営は年収500万円からスタートできます。ただし年収によって借りられる金額も狙える物件規模もまったく違ってくるので、「自分の年収だとどんな戦略がベストなのか」を知っておくことが大切です。

この記事では、年収500万円・700万円・1,000万円の3段階に分けて、融資額の目安や狙える物件規模、金融機関の選び方まで具体的に解説していきます。さらに、新築アパート×土地仕入れで利回り7%〜を狙う方法にも触れているので、ぜひ最後まで読んでみてください。

アパート経営は年収いくらから始められる？結論は「500万円」が目安

アパート経営を始めるには、ほとんどの方がアパートローン（不動産投資用のローン）を利用します。このローンの審査で、年収は重要な判断材料のひとつになっています。

融資審査で年収が重視される理由

アパートローンは住宅ローンと違い、「家賃収入でローンを返済できるか」が審査の中心。でも実際には、空室が増えて家賃収入が減ったときに、オーナー自身の給与収入で返済をカバーできるかどうかも見られます。

つまり金融機関は「物件の収益力」と「個人の返済力」の両面でリスクを判断しているんですね。年収が高いほど返済余力が大きいと見なされ、融資のハードルが下がる仕組みです。

年収500万円がラインになる根拠

多くの金融機関がアパートローンの最低ラインとして設定しているのが、年収500万円前後。年収がこれを下回ると、融資を受けること自体が難しくなるケースが増えます。

逆に年収500万円以上あれば、アパートローンで年収の10〜20倍の融資を受けることも可能。住宅ローンが年収の5〜6倍程度なのと比べると、レバレッジ（少ない自己資金で大きな投資をする仕組み）をかけやすいのがアパート投資の特徴です。

【年収別】アパート経営の融資額目安と狙える物件規模

ここからが本題。年収500万円・700万円・1,000万円の3段階に分けて、融資額の目安と現実的に狙える物件規模を見ていきましょう。

年収	融資額の目安	狙える物件規模	自己資金の目安
500万円	5,000万〜1億円	4〜6戸の小規模アパート	500万〜1,000万円
700万円	7,000万〜1.5億円	6〜8戸の1棟アパート	700万〜1,500万円
1,000万円以上	1億〜3億円	8戸以上の大規模アパート・複数棟	1,000万〜3,000万円

※融資額は金融機関・物件の収益性・自己資金額などにより大きく変動します。あくまで一般的な目安としてご覧ください。

年収500万円 — 小規模アパート（4〜6戸）で堅実スタート

年収500万円の場合、都市銀行での融資は難しいものの、地方銀行や信用金庫であれば5,000万〜1億円の融資が通る可能性があります。

現実的に狙えるのは、首都圏近郊の4〜6戸クラスの新築アパート。自己資金を物件価格の15〜20%程度（500万〜1,000万円）用意できると、融資審査はグッと通りやすくなります。

年収700万円 — 1棟8戸クラスで本格参入

年収700万円になると、金融機関の選択肢がぐっと広がります。地方銀行はもちろん、一部の都市銀行でも融資の相談に乗ってもらえるようになるんですね。

融資額の目安は7,000万〜1.5億円。1棟8戸程度の本格的なアパート経営が視野に入ります。首都圏の賃貸需要が安定しているエリアであれば、家賃収入だけでローン返済を十分まかなえる計画も立てやすい年収帯です。

年収1,000万円以上 — 複数棟・大規模アパートも視野

年収1,000万円を超えると、融資の選択肢は格段に広がります。1億〜3億円規模の融資も現実的になり、都心エリアの大規模アパートや、複数棟を同時に運営する戦略も取れるようになります。

この年収帯では所得税率も高いため、アパート経営による減価償却を活用した節税メリットも大きなポイント。投資としてのリターンだけでなく、税引き後の手取りを最大化する視点が重要になってきます。

年収だけじゃない！アパート経営の融資審査で見られる5つのポイント

「年収さえあれば融資はOK」と思いがちですが、実はそう単純ではありません。金融機関はもっと多角的にあなたの返済力を見ています。ここでは、年収以外に審査で重視される5つのポイントを押さえておきましょう。

①勤務先・勤続年数

上場企業や公務員は信用力が高く、融資条件が有利になりやすい傾向があります。勤続年数は3年以上が一つの目安。転職直後は審査で不利になることがあるので、タイミングには注意が必要です。

②自己資金（頭金）の額

自己資金は物件価格の10〜30%が目安とされていますが、実務的には20%以上あると融資審査が通りやすく、金利優遇を受けられるケースも。たとえば5,000万円の物件なら、1,000万円の頭金が理想的なラインになります。

③既存の借入状況

住宅ローンや自動車ローン、カードローンなど、既存の借入が多いと融資額が圧縮されます。特に住宅ローンの残債が大きい場合、アパートローンの審査に影響が出やすいので要注意。

ただしアパートローンの場合、住宅ローンとは審査基準が異なります。物件の収益性が高ければ、住宅ローン返済中でも融資を受けられるケースは珍しくありません。

④物件の収益性と担保評価

金融機関が最も重視するのは、実はこのポイント。物件がしっかり稼げるかどうか、つまり想定家賃収入に対してローン返済が無理なく回るかを細かくチェックされます。

新築アパートは担保評価が高く、融資期間も長く取れる（木造で22年、軽量鉄骨で27年程度）のが強み。中古物件だと残耐用年数で融資期間が制限され、月々の返済額が膨らむリスクがあります。

⑤金融資産と家族構成

預貯金や有価証券などの金融資産が豊富だと、「万が一のときに返済できる体力がある」と判断されます。年収500万円台でも、金融資産が2,000万円以上ある方は融資が通りやすくなることも。

家族構成も地味に影響します。共働き世帯は世帯年収で評価されることがあり、単身者よりも有利に働くケースがあるんですね。

年収別おすすめの金融機関とアパート経営の融資攻略法

同じ年収でも、どの金融機関に相談するかで結果は大きく変わります。年収帯ごとに現実的な金融機関の選び方を整理しました。

都市銀行（メガバンク）— 年収1,000万円以上が現実的

三菱UFJ・三井住友・みずほなどの都市銀行は、金利が低い反面、審査基準は厳しめ。年収1,000万円以上で、自己資金も十分にある方が対象になります。

ただし融資が通れば金利面で有利なので、年収1,000万円以上の方はまず都市銀行に相談するのがセオリーです。

地方銀行・信用金庫 — 年収500万〜700万円の強い味方

年収500万〜700万円の方にとって、最も現実的なパートナーが地方銀行と信用金庫です。物件所在地のエリアに強い地銀・信金は、地域の賃貸需要を理解しているため、物件の収益力をきちんと評価してくれます。

ノンバンク・日本政策金融公庫 — 年収の壁を突破する選択肢

年収500万円未満、あるいは都銀・地銀の審査に通らなかった場合の選択肢がノンバンクと日本政策金融公庫です。

ノンバンクは金利が高め（2〜4%台）ですが、審査のスピードが速く、物件の収益性を重視する傾向があるため、年収に不安がある方でも融資が通る場合があります。

日本政策金融公庫は政府系の金融機関で、固定金利・長期融資が特徴。特に法人で申し込む場合は事業性を評価してもらえるため、個人の年収だけでは難しいケースでも道が開ける可能性があります。

金融機関	年収目安	金利の傾向	特徴
都市銀行	1,000万円以上	1%台〜	低金利だが審査厳しい
地方銀行	500万〜700万円	1.5〜3%台	地域密着・物件評価に柔軟
信用金庫	500万円〜	1.5〜3%台	地元の賃貸需要に精通
ノンバンク	400万円〜	2〜4%台	審査が早く柔軟
日本政策金融公庫	条件による	1〜2%台（固定）	法人向け事業性融資に強い

アパート経営で年収が足りないときの5つの打開策

「年収500万円に届かないけど、アパート経営を諦めたくない」——そんな方のために、年収のハンデをカバーする具体的な方法を5つ紹介します。

①自己資金を厚くする（物件価格の20%以上）

最もシンプルで効果的な方法がこれ。自己資金を多く入れることで、融資額が減り、金融機関のリスクも下がります。物件価格の20%以上を頭金として用意できれば、年収400万円台でも融資が通った事例は実際にあるんですよね。

②配偶者や家族の収入を合算する

共働き世帯であれば、世帯年収で審査してもらえる金融機関もあります。たとえば本人年収400万円＋配偶者年収300万円＝世帯年収700万円として評価されれば、融資の可能性は大きく広がります。

③副業・事業収入をつくる

本業の年収に加えて、副業や個人事業の収入がある場合は合算して申告できるケースもあります。たとえばフリーランスの副業収入が年100万円あれば、年収500万円＋100万円＝600万円として見てもらえる可能性も。

ただし、副業収入は安定性の面で本業収入より低く評価されることが多い点は覚えておきましょう。

④法人を設立して事業性融資を狙う

個人ではなく法人（合同会社や株式会社）を設立してアパート経営を行う方法。法人の場合、個人の年収ではなく事業計画の収益性で融資判断されるため、年収の壁を突破できる可能性があります。

日本政策金融公庫は法人の事業融資に積極的で、新築アパートの建築計画がしっかりしていれば融資を受けやすい傾向にあります。

⑤収益性の高い物件で事業計画を強化する

年収が低くても、物件自体の収益力が高ければ融資は通りやすくなります。金融機関が見るのはあくまで「この融資はちゃんと返済されるか」ですから、利回りが高く空室リスクの低い物件なら、年収のハンデを十分にカバーできるんです。

新築アパート×土地仕入れで利回り7%〜を狙う戦略

ここまで年収別の融資戦略を見てきましたが、どの年収帯でも共通して大切なのが「物件の収益性」。収益性が高い物件を選べば、年収のハンデを乗り越えやすくなるだけでなく、経営開始後のキャッシュフローも安定します。

中古 vs 新築 — 融資面での有利・不利

中古アパートは購入価格が安い反面、残耐用年数が短いため融資期間が短くなりがち。融資期間が短いと月々の返済額が膨らみ、手元に残るキャッシュフローが圧迫されます。

新築アパートの融資面	中古アパートの融資面
耐用年数フルで融資期間が長い 担保評価が高い 修繕リスクが低く安定経営 入居者が付きやすく空室リスク小	残耐用年数で融資期間が制限される 担保評価が下がりやすい 修繕費が突発的に発生するリスク 築年数が古いと入居付けに苦戦

新築であれば木造でも融資期間は最長22年程度取れるため、月々の返済額を抑えられます。結果としてキャッシュフローに余裕が生まれ、空室が出た際の耐久力も高い経営が実現できるわけです。

「土地から新築」が年収ハンデを覆す理由

アパート投資で最も利回りを高くしやすいのが、土地の仕入れから建築までを一貫して行う「土地から新築」方式です。

完成済みの建売アパートを購入するのに比べ、土地を自分で（または不動産会社と一緒に）仕入れてから建てるほうが、中間マージンを抑えられる分、利回りを高くできます。首都圏近郊でもこの方式なら表面利回り7%〜を狙えるのが大きな魅力。

しかも利回りが高いということは、融資審査でも「返済余力がある」と判断されやすいということ。年収500万円台でも、事業計画の数字が強ければ融資のハードルを下げられるんですよね。

アパート経営と年収に関するよくある質問

年収300万円でもアパート経営を始められますか？

年収300万円だとアパートローンの審査は厳しくなりますが、不可能ではありません。自己資金を物件価格の30%以上用意する、配偶者の収入を合算する、法人を設立して事業性融資を受けるなどの方法で道が開ける場合があります。まずは日本政策金融公庫や信用金庫に相談してみるのがおすすめです。

自己資金ゼロ（フルローン）でもアパート経営を始められますか？

フルローンでの融資は以前より厳しくなっています。自己資金ゼロだと金融機関からの信用度が低くなり、審査を通過しにくい傾向があります。最低でも物件価格の10%、できれば20%以上の自己資金を用意するのが現実的です。諸費用（物件価格の7〜8%程度）は別途現金で準備する必要がある点も覚えておきましょう。

アパート経営で年収1,000万円を達成するにはどうすればいいですか？

家賃収入で年間1,000万円を得るには、経費率15〜20%を考慮すると年間1,200万〜1,250万円程度の家賃収入が必要です。たとえば月額家賃7万円の部屋なら15戸程度が目安。1棟では難しい場合は、1棟目の経営実績をもとに2棟目・3棟目と拡大していく戦略が現実的です。

住宅ローンが残っていてもアパートローンは借りられますか？

借りられる可能性はあります。アパートローンは住宅ローンとは審査基準が異なり、物件の収益性も評価対象になるためです。ただし住宅ローンの残債は「既存借入」としてカウントされるため、その分だけ融資可能額は減る傾向にあります。残債が少なく、アパートの収益性が高い場合は問題なく融資が通るケースも多いです。

まとめ

アパート経営で大切なのは、自分の年収に合った融資戦略と物件選びを正しく行うこと。年収500万円でも、パートナー選びと事業計画次第で十分に成功できる投資です。まずは信頼できる不動産会社に相談して、自分の年収で実現可能な具体的なプランを確認してみてください。