アパート建築費9,000万円なら何戸建つ？構造別・間取りシミュレーション完全ガイド

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役社長であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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「建築費9000万円ならどんなアパートが建つ？何戸できて、どれくらい儲かるの？」——9000万円は、地域の不動産市場に確固たる地位を築くプロフェッショナルな不動産事業の領域。20戸規模の大規模木造や、RC造マンションまで視野に入る予算です。

結論からお伝えすると、建築費9000万円なら、所有地に木造3階建て・1K〜ワンルーム×17〜18戸が建てられます。土地をお持ちなら表面利回り14%超も狙える、戸数規模と資産性を最高レベルで両立できる投資です。

この記事では、9000万円で建てられるアパートの構造・戸数・間取りから、費用配分、具体的な収支シミュレーション、出口戦略まで見据えたRiel流の考え方まで、年間68棟の販売実績を持つプロが徹底解説します。

建築費9000万円で建てられるアパートのスペック

総予算9000万円は、地域のランドマークとなる「事業の城」を築ける規模です。まず押さえるべき前提は、9000万円は「建築費」であり、土地代は含まれないこと。所有地の活用、または土地は別予算で用意するケースが対象になります。

9000万円で建てられる規模の目安

プラン	構造	戸数 / 間取り	延床目安	満室時年間家賃
利回り最大化	木造3階	17〜18戸 / ワンルーム	約126坪	約1,326万円（6.5万×17戸）
バランス追求	軽量鉄骨4階	18〜20戸 / 1K	約112坪	約1,404万円（6.5万×18戸換算）
資産性重視	RC造4〜5階	12戸前後 / 1LDK・2LDK	約95坪	約1,440万円（10万×12戸）

9000万円の予算なら木造3階建てで17〜18戸、軽量鉄骨4階建てで20戸規模、RC造マンションも本格的に視野に入ります。坪単価70〜95万円×延床95〜126坪が9000万円のレンジ。延床126坪規模を実現するには、建ぺい率・容積率にもよりますが80坪以上の敷地が目安です。

木造とRC造、どちらを選ぶべきか

構造	坪単価	法定耐用年数	特徴
木造	70〜85万円	22年	コストが安く戸数を確保しやすい。減価償却が短く節税効果大
軽量鉄骨	80〜95万円	19〜27年	品質が安定し工期が短い。遮音性は木造より高め
RC造	100万円〜	47年	耐久・耐火・遮音に優れ資産性が高い。融資を長く組める

利回りを最大化するなら木造3階建て×ワンルーム17戸前後が9000万円のベストプラン。戸数が多いほど空室リスクが分散され、総家賃収入も大きくなります。一方、長期保有や富裕層ファミリー向け、相続対策まで見据えるならRC造マンションも有力です。

建築費9000万円の費用配分と間取りミックス戦略

9000万円は「建物本体だけ」の金額ではありません。付帯工事費と諸経費を含めた配分で考えないと、計画終盤で資金がショートします。

費用項目	比率	概算金額	主な内容
本体工事費	約70%	6,300万円	基礎・躯体・内外装・設備
付帯・外構工事費	約20%	1,800万円	地盤改良・配管引込み・擁壁・駐車場
設計料・諸経費	約10%	900万円	設計料・申請費・登記・保険・ローン手数料

最も変動しやすいのは付帯・外構工事費です。大規模になるほど既存インフラの容量不足による増強工事や、軟弱地盤の改良、高低差のある土地の擁壁・造成で数百万円の追加が発生しやすくなります。土地の契約前に専門家による調査を行い、予備費を確保しておくのがリスク管理の基本です。

諸経費は融資の対象外となる場合も多く、現金での準備が必要になる点にも注意。設計監理料は総工事費の8〜15%が相場で、不動産取得税・登録免許税・保険料などと合わせ総予算の約1割を見込んでおきましょう。

フロアごとにターゲットを変える「間取りミックス」戦略

この規模になると、単一の間取りで揃えるより複数の間取りを組み合わせる「ミックスプラン」が基本戦略になります。一つのターゲット層に依存するリスクを避け、収益を安定させるためです。

例えば1階を防犯性・プライバシーに配慮したファミリー向け2LDK、2〜3階をカップル向け1LDK、最上階を眺望の良い単身者向け1Kにするなど、フロアごとにターゲットと間取りを変える設計が効果的。戸数が多いほど入居時期と退去サイクルがバラけて、全戸同時に空くリスクが下がります。

自己資金はいくら必要か

9000万円クラスの事業では、金融機関の審査も厳格になるため、自己資金は20〜30%＝1,800万〜2,700万円が理想です。この規模になると金融機関は事業主としてのリスク管理能力やコミットメントを厳しく評価します。高い自己資本比率が低金利・長期返済を引き出す最強の武器になります。

融資の相談先は、まず地方銀行・信用金庫に相談し、事業計画をしっかり評価してもらうのがセオリー。金利相場は地銀1.0〜3.5%、信金2.0〜4.0%、ノンバンク3.0〜5.0%以上。ノンバンクは金利が高いためメインのローンには不向きで、銀行融資が難しい場合の最終手段やつなぎ資金として検討するのが賢明です。

建築費9000万円アパートの収支シミュレーション

「で、手元にいくら残るの？」——所有地に建てる前提の具体的なモデルケースで試算してみましょう。

項目	年間金額
満室時想定家賃収入	1,326万円（6.5万円×17戸×12ヶ月）
空室損（5%想定）	▲66万円
実効総収入	1,260万円
運営経費（管理・税・修繕積立等）	▲約252万円（家賃の約20%）
純営業収益（NOI）	1,008万円
年間ローン返済額	▲約349万円
税引前キャッシュフロー	約659万円（月約54.9万円）

表面利回りは約14.7%（建築費ベース）。所有地活用なら月54万円のキャッシュフローが見込めます。土地代がかからないぶん、大型物件では不可能な高利回りを実現できるのが9000万円クラスの魅力です。

戸数が17戸あれば損益分岐点の稼働率は低く、5〜6戸空いても黒字を維持できるのが大規模アパートの強み。広告で目立つのは表面利回りですが、経営のリアルな実力は空室・経費を引いた実質ベースで判断しましょう。

建築費9000万円で「選ばれるアパート」を作るRiel流のコツと出口戦略

この価格帯は入居者が分譲マンションと比較する目を持つため、「プレミアムな体験」で差別化する必要があります。さらに、9000万円規模では建てて終わりでなく「出口戦略」まで初期段階で見据えるのが事業家の視点です。

プレミアムな付加価値で差別化する

標準設備だけでは満足されない価格帯です。高級感のあるエントランスホール、ホテルライクな内廊下、スマートロック・顔認証オートロック、冷蔵機能付き宅配ボックス、共用ワークラウンジなどが費用対効果の高い投資。IoT家電やスマートホーム化は家賃を数千円上乗せしても受け入れられやすく、投資回収も早い選択肢です。

削るべきは見えない部分です。建物形状をシンプルにする一方、共用部のグレードや断熱性能（ZEH水準）には投資する——このメリハリが長期の高稼働と資産価値維持につながります。

売却か長期保有か、出口戦略を見据える

出口戦略	短期売却（キャピタルゲイン）	長期保有（インカムゲイン）
メリット	短期で大きな利益の可能性	安定したCF、相続対策に有効
リスク	市況悪化、売却タイミングの難しさ	老朽化、大規模修繕コスト
向く構造	木造・軽量鉄骨（高利回り）	RC造（耐久性）

長期保有なら10〜15年周期の大規模修繕に備え、家賃収入の5〜10%を修繕積立金として確保しておくことが生命線。また、現金より不動産で相続したほうが相続税評価額を抑えられ、法人所有で税率や経費範囲のメリットも得られます。税理士など専門家と早期に相談しておきましょう。

建築費9000万円のアパートでよくある質問

建築費9000万円でアパートは何戸建てられますか？

木造3階建てならワンルーム17〜18戸、軽量鉄骨4階建てなら1K18〜20戸、RC造4〜5階建てなら1LDK・2LDK12戸前後が目安です。坪単価70〜95万円×延床95〜126坪が9000万円のレンジ。利回りを重視するなら戸数を確保しやすい木造3階建てがおすすめです。

9000万円に土地代は含まれますか？

含まれません。本記事の9000万円は建築費（本体＋付帯＋諸経費）の予算です。所有地の活用、相続した土地の活用、または土地を別予算で用意するケースが対象になります。土地から購入する場合は、土地代＋建築費の総事業費で計画しましょう。

9000万円のアパートの利回りはどのくらいですか？

所有地に建てる場合、ワンルーム17戸・家賃6.5万円なら年間家賃収入1,326万円で表面利回り約14.7%。空室・経費を引いた実質ベースでも10%前後が狙えます。土地代がかからないぶん、大型物件では不可能な高利回りを実現できます。

9000万円なら木造とRC造のどちらがおすすめですか？

利回り・売却益重視なら木造3階建て、資産性・長期保有・相続対策重視ならRC造マンションが基本的な選択です。RC造は耐用年数47年で融資が長く組めますが、建築費が高くメンテナンス費・解体費もかさみます。出口戦略によって最適な構造が変わるため、建てる前に出口を決めておくのが鉄則です。

自己資金はいくら用意すべきですか？

総事業費の20〜30%＝1,800万〜2,700万円が理想です。9000万円クラスは金融機関が事業主のリスク管理能力やコミットメントを厳しく評価するため、高い自己資本比率が低金利・長期返済を引き出す最強の武器になります。諸経費は現金払いが必要なケースも多いため最低限その分は確保しておきましょう。

まとめ｜建築費9000万円は所有地活用で「事業の城」を築けるライン

建築費9000万円のアパート投資は、所有地をお持ちなら地域のランドマーク級資産で高利回り・資産性・相続対策まで実現できる、プロフェッショナルな不動産事業です。成功の鍵は、構造を見極め、間取りミックスやプレミアム設備で選ばれる物件を作り、出口戦略まで見据えられるかどうかにかかっています。

Rielでは、土地の仕入れから設計・建築・融資アレンジ・入居者募集・管理・出口戦略まで、新築アパート投資に必要なすべてをワンストップでサポートしています。年間68棟の販売実績をもとに、大規模アパートでも収益を最大化するプランをご提案します。まずはお気軽にご連絡ください。