業界初！年利30%超高利回りアパート投資を成し遂げた “土地先行式” とは？

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役社長であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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業界平均を大きく上回る、表面利回り30％超のアパート投資を達成

不動産投資家なら誰もが耳を疑う数字を実現したのが、私たち株式会社Rielです。一般的に新築アパートの表面利回りは東京23区で5〜6%、郊外でも7%前後が相場とされるなか、なぜ30%超という数字が生まれたのか。本稿ではメディア＆SNS戦略事業部が代表・坂口卓乙に直撃し、土地先行式スキーム誕生の背景と高利回りの舞台裏を深掘りします。

資金効率を最大化したい若手投資家から、安定運用を狙うシニア層まで必読の内容です。本記事でしか読めない実例データや、金融機関との交渉の裏側、リスク管理の具体的な手法まで余すところなく公開します。ぜひ最後までご覧ください。

Rielの成り立ちと「ローリスク・ハイリターン」というミッション

Q1. まず、Rielという会社の成り立ちとミッションを教えてください

【解説】なぜ「ローリスク・ハイリターン」が成立するのか

一般的な不動産投資では「リスクとリターンは比例する」と言われます。高利回り物件は地方の築古や訳あり物件が多く、空室・修繕・出口のリスクを抱えがちだからです。

しかしRielのアプローチは、「賃貸需要の強い首都圏の好立地」で「新築」を「土地から割安に作る」という組み合わせ。立地リスクと建物リスクを抑えながら、仕入れコストの圧縮で利回りを高めています。リスク要因とリターン要因を切り分けてコントロールするのが、この矛盾を解く鍵です。

なぜ「土地先行式」なのか｜在庫リスクと自由設計の両立

Q2. 御社が“土地先行式”を採用する理由は？

【解説】建売型と土地先行式の違い

比較項目	土地先行式（Riel）	従来の建売型
中間マージン	排除	15〜20%上乗せ
在庫リスク	ほぼゼロ	業者が負担→価格転嫁
設計の自由度	需要に最適化	完成品を買うだけ
家賃収入の開始	竣工後	購入後すぐ

土地先行式は「投資家が決まってから土地を押さえ、白紙から設計する」方式。建売の完成品を買うのと違い、エリアの賃貸需要に合わせて間取り・設備を最適化できます。この自由度の高さが、入居率と収益性を底上げするわけです。

土地先行式のメリット・デメリットを正直に語る

Q3. 土地先行式のメリットとデメリットを具体的に挙げてください

メリット

1. エリア・間取りを自由設計できるため入居付けがしやすい
2. すべて新品なので修繕リスクが低い
3. 出口（売却）時に金融機関の融資が付きやすい
4. 中長期の運用計画が描きやすい

デメリット

1. 竣工までの間は家賃収入がゼロ
2. 建物分割融資などアパートローンの難易度が上がる

【解説】デメリットは「対策とセット」で考える

土地先行式の2つのデメリットは、いずれも対策が確立されています。家賃ゼロ期間は竣工前リーシングで最短化が可能。融資の難易度も金融機関交渉の代行でクリアできます。「デメリットを隠さず、対策まで提示する」——この姿勢こそが、長期で付き合えるパートナーかどうかの判断材料になります。

利回り30%超を実現した3つのカギ

Q4. 30%という驚異的な利回りを実現できたカギは？

【解説】高利回りを生む3つの源泉

1. 価格交渉力
   土地・建物ともに相見積もりを徹底し、品質を落とさず仕入れコストを圧縮。中間マージンを排除することで利回りを1〜2%改善します。
2. 提携工務店の高効率施工
   仕様を標準化した提携工務店と組むことで、品質を担保しながら建築コストを抑制。安さ優先の粗悪建築とは一線を画します。
3. 銀行との連携
   主要行との取引実績を活かし、金利1%台・長期・好条件の融資を引き出す。返済負担が下がればキャッシュフローが厚くなります。

そして見落とされがちなのが「竣工前満室」を狙うリーシング戦略。建物が完成する前から入居者募集を動かすことで、引き渡し直後の空室期間（＝収入ゼロ期間）を最短化します。これが利回りの実数値を大きく左右します。

Rielの通常案件の利回り水準と成約事例

30%は特殊条件が重なった例外値ですが、Rielの“地力”は通常案件の利回りに表れます。実際の成約事例を見てみましょう。すべて「土地から新築」で中間マージンを排除し、表面利回り7%〜8%超を実現しています。

所在地	最寄駅	販売価格	年間家賃	利回り
千葉市中央区椿森	東千葉駅 徒歩8分	1億1,500万円	959万円	8.34%
花見川区検見川町	検見川駅 徒歩7分	1億6,080万円	1,310万円	8.15%
柏市北柏	北柏駅 徒歩6分	1億4,370万円	1,170万円	8.14%
船橋市海神	海神駅 徒歩6分	1億2,618万円	1,022万円	8.10%
八王子市追分町	西八王子駅 徒歩11分	1億5,800万円	1,186万円	7.50%
荒川区東尾久	新三河島駅 徒歩7分	1億2,880万円	902万円	7.00%

東京23区内の荒川区でも7.00%、千葉・埼玉エリアでは8%超を安定的に達成。これらは特別な案件ではなく、土地先行式による“標準的な成果”です。30%という数字の信頼性は、こうした安定した地力に裏付けられています。

「高利回り＝品質が不安」という声にどう答えるか

Q5. 高利回りでも「品質が不安」という声もあります

【解説】「コスト削減」の中身を見極める

高利回りをうたう物件には2種類あります。「品質を削って安くした物件」と「流通の無駄を削って安くした物件」です。前者は入居者離れや早期修繕で結局コスト高になりますが、後者は品質を保ったまま収益性が高い。

見極めのポイントは「どこを削ってその価格になったのか」を会社に質問すること。構造躯体・断熱・防水といった建物の基本性能を削っていないか、仕様の標準化でコストを下げているか。明確に答えられる会社かどうかが、信頼性の判断材料になります。

金融機関との取引実績と融資の引き出し方

Q6. どのような金融機関と取引実績がありますか？

【解説】金利0.5%の差が生むインパクト

融資条件は利回りそのものを左右します。たとえば1億円を35年で借りる場合、金利2.0%と1.5%では月々の返済額が約2.5万円、35年総額で約1,000万円もの差が生まれます。

個人で複数行を回って好条件を引き出すのは簡単ではありません。金融機関との取引パイプを持つパートナーの存在が、ここで効いてきます。Rielが主要8行と実績を持つことは、投資家にとって直接的なメリットになります。

投資家へのワンストップ・サポート体制

Q7. 投資家へのサポート体制は？

【解説】土地仕入れから出口まで一気通貫

この一気通貫の体制と、物件に売却益を乗せない「完全マッチングモデル」が、投資家とRielのWin-Winを生んでいます。

なぜ1都3県に集中するのか｜賃貸需要と出口リスク

Q8. 物件エリアはなぜ1都3県が中心？

【解説】「入口の利回り」より「出口の堅さ」

初心者が陥りがちなのが「表面利回りの高さだけ」で地方物件を選ぶこと。確かに地方は利回り10%超の物件もありますが、人口減少で空室リスクが高く、売却時に買い手と融資が付きにくいという出口の弱さがあります。

1都3県は転入超過が続き、賃貸需要が構造的に底堅い。入口の利回りは地方に一歩譲っても、運用中の安定性と出口の確実性で総合的なリターンが高くなります。Rielが首都圏に集中するのは、この「トータルでの堅実さ」を重視しているからです。

リスク管理で最も重視する「数字に基づく事前検証」

Q9. リスク管理で最も重視している点は？

【解説】3重のストレステストで安全性を検証

• 空室率ストレス…満室想定ではなく、空室率5〜10%を織り込んで試算する
• 金利上昇ストレス…将来の金利上昇（+1%など）でも返済が回るか確認する
• 家賃下落ストレス…築年経過による家賃下落を見込んでも黒字か検証する

この3つを同時にかけた“悲観シナリオ”でもキャッシュフローがプラスになる案件だけを厳選。「数字で守る」という姿勢が、Rielの高利回りに地に足のついた安定感を与えています。

今後の展望｜土地先行式の全国展開とAI活用

Q10. 今後の展望を教えてください

【解説】属人的ノウハウの「仕組み化」へ

高利回りを支えてきた土地の目利きは、これまで経験豊富な担当者の暗黙知に依存していました。これをデータとAIで仕組み化すれば、再現性とスピードが飛躍的に高まります。「一部の投資家だけが得られた高利回り案件」を、より多くの人へ届ける——それがRielの次のステージです。

まとめ｜30%超は「総合力」が生んだ必然の成果

30%超え案件は「特別な一発屋」ではなく、Rielが磨いてきた交渉力・施工力・リーシング力の総合力で生まれた必然の成果でした。その地力は通常案件の利回り7%〜8%超という安定した実績に表れています。

高利回りでありながら、地に足のついた新築アパート投資を探している方は、一度Rielの個別相談を受けてみてはいかがでしょうか。土地の仕入れから出口戦略まで、利益相反のない立場で一貫サポートします。