アパート一棟の建築費用はいくら？土地込み総額と自己資金の目安【利回り7%〜】

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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アパート一棟の建築費用は、建物本体だけなら3,000万〜1億円、土地から用意する場合は首都圏で6,000万〜1.5億円が目安です。ただ「一棟持つのに全部でいくら要るのか」という問いに、坪単価の表だけでは答えられません。アパート一棟の建築費用を正しく見積もるには、土地代、付帯工事、諸費用、つなぎ融資の利息まで含めた総事業費と、そこから逆算した自己資金・月返済・手残りを把握して初めて、資金計画が動き出します。

本記事では、利回り7%〜の新築アパートを年間68棟販売する㈱Rielが、土地込みの総事業費モデル、自己資金の逆算表、資金ショートを防ぐ支払いカレンダーまで、一棟オーナーになるまでのお金の流れを実例ベースで解説します。構造別の坪単価や都道府県別の相場データは、姉妹記事アパート建設費用の相場2026にまとめているので、あわせて参照してください。

アパート一棟の建築費用は「土地込みの総事業費」で考える

ハウスメーカーが提示する坪単価は、建物本体の工事費だけを指すのが通例です。実際に一棟オーナーになるまでには、土地代、付帯工事費、諸費用、建築中の金利負担が上乗せされます。総事業費は次の3層で捉えると抜け漏れがなくなります。

層	内容	総事業費に占める割合の目安
①土地	土地代、仲介手数料、造成・解体	首都圏で40〜55%
②建物本体	坪単価×延床面積で算出する工事費	35〜50%
③付帯・諸費用	外構・インフラ引き込み・地盤改良、設計料、登記、ローン手数料、保険、不動産取得税、つなぎ融資利息	8〜12%

首都圏近郊・木造2階建て8戸の総事業費モデル

Rielが手がける案件に近い条件で、土地から一棟建てる場合の総事業費を組み立てた例です。埼玉・千葉エリアの駅徒歩10分圏、土地60坪、木造2階建て1K×8戸を想定しています。

項目	金額	算出根拠
土地代	4,200万円	60坪×坪70万円
建物本体工事費	4,950万円	延床55坪×坪90万円（首都圏実勢90〜110万円の下限）
付帯工事費	500万円	外構・給排水引き込み・地盤改良の平均的な水準
諸費用	450万円	設計料、登記、ローン手数料、保険、不動産取得税、つなぎ利息
総事業費	約1億100万円	—
年間家賃収入（満室時）	720万円	7.5万円×8戸×12ヶ月
表面利回り	約7.1%	720万円÷1億100万円

ポイントは、建物本体4,950万円に対して総事業費は2倍超の1億100万円になる点です。「建築費5,000万円」というイメージで動き出すと、土地代と付帯・諸費用の合計5,150万円がまるごと計画から抜け落ちます。すでに土地を持っている地主の方なら土地代がゼロになり、同じ建物で表面利回りは12%を超えます。

総事業費を左右する3つの変数

上のモデルの数字を動かすのは「構造」「延床面積」「階数・仕様」の3つです。構造は坪単価を、延床面積は本体工事費の総額を、階数・仕様は法規対応や設備コストを変えます。同じ土地でも、木造2階建てとRC造3階建てでは総事業費が5,000万円以上変わることも珍しくありません。以下、それぞれの変数がどう効くかを順に整理します。

建物本体の相場｜構造別坪単価の要点だけ押さえる

建物本体の坪単価は構造で決まります。国土交通省の建築着工統計（2025年）と首都圏の実勢を照らし合わせた目安は次の通りです。

構造	首都圏の実勢坪単価	法定耐用年数	一棟投資での位置づけ
木造	90〜110万円	22年	総事業費を抑えて利回り7%〜を狙う主力
軽量鉄骨造	100〜120万円	27年	3階建てや大手メーカー志向で選ばれる
RC造	120〜140万円	47年	駅近・高家賃エリアで長期融資を組む場合

坪単価が10万円違えば、延床55坪で550万円の差です。ネット上には木造70万円台の情報も残っていますが、資材高騰と2025年4月の省エネ基準適合義務化で首都圏の実勢は2〜3割上振れしています。統計値・都道府県別の一覧・坪数別の総額表はアパート建設費用の相場2026で詳しく解説しているので、本記事ではこれ以上の深掘りはせず、総事業費と資金計画に話を進めます。

坪数ごとの本体費用・戸数・収支を個別に確認したい方は、40坪・50坪・70坪・100坪の各シミュレーション記事が便利です。

階数別｜1階建て・2階建て・3階建てで総額はどう変わるか

階数を増やすほど土地の利用効率は上がりますが、建築費の構造も変わります。特に3階建ては法規制の壁が高くなる点を理解しておく必要があります。

1階建ては土地代がかさみ、面積あたりの単価も割高

平屋アパートは階段や上階配管が不要で施工はシンプルですが、同じ延床面積を確保するには倍近い土地が必要です。基礎と屋根の面積も増えるため、1坪あたりの単価は2階建てより上がります。土地代が総事業費の半分近くを占める首都圏では、平屋は土地込みの利回りが伸びにくい選択です。戸建て賃貸に近い需要がある郊外で、すでに広い土地を持っている場合に限って検討する余地があります。

2階建ては費用・工期・収益のバランスが最も良い王道

2階建て木造は、施工できる会社が多く競争原理が働くため建築費を抑えやすく、構造的な補強工事もほぼ不要です。防火地域などの制限がなければ法規上のハードルも低く、契約から引き渡しまで6〜8ヶ月で完成します。つなぎ融資の期間が短く済む分、金利負担も軽くなります。初めての一棟投資なら、まず2階建てをベースに検討するのが手堅い進め方です。

3階建ては坪単価が2〜3割上がる理由

3階建てになると、2階建てと比べて坪単価は2〜3割上がるのが一般的です。建物の重さを支える強固な基礎が必要になるほか、準耐火・耐火建築物の指定を受ける可能性が高まり、耐火仕様への変更や避難経路の確保に伴うコスト増が主因。土地の狭い都市部で戸数を稼ぐには有効ですが、上がった建築費を家賃で回収できるかは綿密な計算が要ります。狭小地での3階建て計画は土地から新築アパート投資の始め方でも扱っています。

階数を決める前に確認する法規（用途地域・斜線制限）

アパートの階数は、都市計画法と建築基準法のルールに縛られます。最初に確認すべきは建物の高さを制限する斜線制限で、これによって3階部分が削られたり、建築自体が成立しないケースもあります。用途地域ごとに建ぺい率・容積率・高さ制限が異なるため、プラン作成の前に「その土地で何階建て・何戸まで建つか」を役所か専門家を通じて調べてください。土地を買ってから判明すると、総事業費の前提そのものが崩れます。

建築費だけじゃない｜総額で見落としがちな費用内訳

見積書を見て「思ったより高い」と感じる原因の多くは、建物本体以外の費用にあります。総予算を立てる際は、本体工事費の2割前後を「本体以外」の枠として最初から確保しておくのが賢明です。

本体工事費に含まれやすい項目・含まれにくい項目

本体工事費とは建物そのものを建てる費用ですが、どこまで含まれるかは会社によって曖昧です。構造体・外壁・内装・水回り設備は通常含まれますが、エアコン、照明器具、カーテンレール、TVアンテナは「別途工事」扱いになるケースが少なくありません。契約前に「入居者が生活を始められる状態」に必要なものが全て入っているか、項目リストで確認してください。相見積もりを取る際の比較軸にもなります。

付帯工事費で増えやすいポイント（外構・インフラ・地盤）

付帯工事費は土地の状況で大きく変動します。主な項目と目安は次の通りです。

• 外構工事｜駐車場・駐輪場・フェンス・植栽で100万〜500万円
• 給排水・ガスの引き込み｜前面道路から敷地内への配管で50万〜200万円
• 地盤改良｜軟弱地盤と判定された場合に100万〜300万円
• 解体工事｜古家がある場合、木造で坪3〜5万円

現地調査をしないと判明しない費用が多いため、土地の購入前に概算を出しておくのが鉄則です。段差のある土地や、道路との高低差がある土地は造成費が別途かかります。

諸費用の全体像（設計・申請・登記・保険・税金）

工事代金以外にも、現金で支払う項目が多岐にわたります。設計料（本体工事費の3〜10%）、建築確認申請費用（20万〜50万円）、登記費用と司法書士報酬、ローン事務手数料・保証料（借入額の1〜3%）、火災保険・地震保険料、そして引き渡し後に届く不動産取得税です。合計で建築費の5〜10%を見込んでおきます。多くは融資実行前に現金で支払うため、自己資金の中に別枠で計上しておかないと資金ショートの原因になります。

地盤改良・杭工事が必要な場合の考え方

地盤調査で軟弱と判定されると、建築基準法に基づき地盤の補強が義務付けられます。改良工法によって100万円から数百万円の追加費用が発生し、地中のことは掘ってみるまで確定しません。ハザードマップや近隣の地盤データで事前にリスクを把握しつつ、予備費として最初から計上しておくのが実務上の定石です。

戸数・間取りで変わるコストと収益性のバランス

同じ延床面積でも、部屋割りによって建築コストと家賃収入のバランスは大きく変わります。エリアの需要を無視した間取り設定は、一棟投資で最も多い失敗要因です。

ワンルーム中心は賃料総額を最大化しやすいが、設備費が膨らむ

ワンルーム・1K中心の設計は、限られた面積に多くの部屋を配置できるため賃料総額を最大化しやすい構成です。一方で、部屋数に比例してキッチン・浴室・トイレといった高単価な設備が必要になり、坪あたりの建築単価は上がります。単身者向けは入退去サイクルが早く、原状回復費の負担も増えやすい点まで織り込んで判断してください。

1LDK・2LDKは設備密度が下がり、家賃が下がりにくい

1LDKや2LDKは設備の密度が下がる分、坪単価を抑えられる傾向があります。近年は単身者でも広めの1LDKを好む層が増え、ワンルームに比べて家賃が下がりにくい「家賃耐性」の高さが強みです。入居者が社会人中心になり入居期間も長くなるため、長期的なキャッシュフローが安定します。ターゲット別の間取りの決め方はアパート経営の間取りの決め方で詳しく解説しています。

共用部（オートロック・宅配ボックス）の投資判断

共用部への投資は物件の第一印象を決め、客付けのしやすさに直結します。オートロックと宅配ボックスは、首都圏の新築アパートでは事実上の標準装備です。導入コストは上がりますが、家賃を数千円上乗せでき空室期間も短くなるなら、投資対効果は十分に成立します。周辺の競合物件が備えているスペックを最低ラインとし、そこにプラスアルファで何を足すかを冷静に天秤にかけてください。

自己資金はいくら必要？総事業費1億円の逆算表

アパート一棟の資金計画は、総事業費から自己資金・借入額・月返済・手残りを逆算すると全体像がつかめます。先ほどのモデル（総事業費約1億100万円、満室家賃720万円）を1億円に丸め、自己資金1割と2割の2パターンで試算しました。金利2.0%・35年元利均等、運営費と空室損は家賃の20%で見ています。

項目	自己資金1割	自己資金2割
自己資金	1,000万円	2,000万円
借入額	9,000万円	8,000万円
月返済額	約29.8万円	約26.5万円
年間返済額	約358万円	約318万円
返済比率（対満室家賃）	約50%	約44%
運営費・空室損（20%）	144万円	144万円
年間手残り（税引前）	約218万円	約258万円

自己資金を1,000万円増やすと、年間の手残りは40万円増えます。ただし手元の現金1,000万円が減るため、退去時のリフォーム費や突発的な修繕に対応する余力は薄くなります。自己資金は「多いほど良い」のではなく、返済比率50%以下を確保したうえで経営用の予備費が残る水準が適正です。

自己資金の目安は総事業費の1〜2割

金融機関の審査が厳格化した現在、自己資金の目安は総事業費の1〜2割です。総額1億円なら、諸費用の現金払い分を含めて1,000万〜2,000万円を用意しておきたいところです。属性が高い方や、土地を所有している地主案件では、諸費用のみの持ち出しでフルローンに近い融資を引き出せるケースもあります。フルローンのリスクと融資設計は不動産投資のフルローンは危険？で解説しています。

アパートローンの審査で見られる2つの軸

アパートローンの審査では、オーナーの属性と物件の事業性が両方チェックされます。年収や信用情報は前提条件で、最終的に重視されるのは「家賃で確実にローンを返せるか」という収支計画です。空室率を厳しめに見ても黒字か、金利が1%上がっても耐えられるかが精査されます。精度の高い事業計画書を提示できるかで融資条件は変わります。金融機関の選び方は地方銀行のアパートローンで金利1%台を実現、融資全般は新築アパート投資の融資ガイドを参照してください。

つなぎ融資と分割実行｜建築時特有の資金の動き

通常のアパートローンは建物が完成しないと実行されません。しかし建築費は着工時・上棟時に分割で支払うため、その間の資金を「つなぎ融資」で借ります。つなぎ融資は金利が2〜4%台と高めで、事務手数料も別途。工期が延びるほど利息負担が増えるので、資金計画の段階で利息分を諸費用に組み込んでおく必要があります。

返済比率50%以下とキャッシュフローの考え方

返済比率とは満室家賃に対するローン返済額の割合で、50%以下が安全圏です。この比率が高いと、2戸空いただけで持ち出しが発生し、経営が一気に苦しくなります。シミュレーションは常にワーストケース（空室率15%・金利上昇1%）で行い、表面利回りではなく手元に残る現金にフォーカスして判断してください。

資金ショートを防ぐ支払いカレンダー｜契約から引き渡しまで

建築が始まってから「お金が足りない」となるのは致命的です。工事の進捗と支払いの関係を時系列で可視化しておくと、いつ・いくらの現金が必要かが明確になります。本体工事費4,950万円のモデルで、4段階の支払いを追ってみます。

つなぎ融資の利息はいくらかかるか

上のモデルで、着工金1,500万円を6ヶ月、中間金1,500万円を3ヶ月、金利3.0%で借りた場合、利息の合計は約34万円です。これに事務手数料が数万〜十数万円加わります。木造2階建てなら工期6〜8ヶ月で収まりますが、RC造で工期が12ヶ月を超えると利息は倍以上に膨らみます。つなぎ融資の利息も「建築費の一部」として諸費用に計上しておいてください。

見積書で必ず確認する「別途」の正体

見積書の末尾にある「別途工事」の項目には、多額の費用が隠れている可能性があります。地盤改良費、ガス工事費、外構工事費、給排水引き込み費が典型例です。これらが本体工事に含まれていないと、契約後の支払額が数百万円単位で膨らみます。「一式」表記が多い見積書は数量と単価の明記を求め、金額が「確定」なのか「概算」なのかを必ず問い質してください。

追加工事が発生しやすい場面と予備費の持ち方

工事が進む中で「設備を追加したい」「外壁の色を変えたい」といった仕様変更による追加費用は珍しくありません。地盤工事の段階では、掘ってみないと分からないリスクも潜んでいます。総予算の5%程度を予備費として現金で確保しておけば、予期せぬ出費で計画が頓挫する事態は避けられます。

初心者が失敗しないために｜建築前にやるべき準備

建築が始まってから後悔しても遅すぎます。着工前に、以下のチェックリストで最終確認をしてください。

• 市場調査｜近隣の類似物件の「成約家賃」と「設備」を調べたか
• ターゲット設定｜その土地で「誰が」住むのか明確になっているか
• 収支シミュレーション｜空室率15%・金利上昇1%を想定しても黒字か
• 業者比較｜最低3社から「同じ条件」で相見積もりを取ったか
• 予備費の確保｜総予算の5%程度の「現金」を予備として持っているか

立地×ターゲットを決めて需要を読み違えない

アパート経営の成否の8割は、立地選定とターゲット設定で決まります。駅から徒歩圏内でも、その街に住みたいのは学生なのか社会人なのか、ファミリーなのかを徹底的に分析してください。ターゲットを曖昧にしたまま建てると、近隣との家賃下げ競争に巻き込まれます。周辺の賃貸仲介店舗を回り、いま決まりやすい間取りと不足している間取りをヒアリングするのが最も確実な方法です。

収支シミュレーションで「建てていい金額」を先に決める

建築会社の見積もりに合わせて収支を組むのではなく、先に「この家賃なら総事業費はいくらまで許容できるか」を算出してください。計算式は「想定年間家賃÷目標利回り」です。月7.5万円×8戸なら年間720万円、目標7%で割ると総事業費の上限は約1億300万円になります。この上限を超える見積もりは、どれだけ立派な建物でも投資として成立しません。

建築会社選びの基準（見積・提案・実績）

信頼できる会社を見極めるには、注文住宅ではなく「収益物件の実績」を重視してください。両者ではコストに対する考え方が全く別物。過去の施工物件の現在の入居状況を質問し、こちらの要望に対して「収益性の観点からそれは無駄です」とはっきり言えるアドバイザーがいるかを確認します。Rielの施工実績と成約事例はこちらで公開しています。

㈱Rielのコンサル視点｜初心者が建築費で損しない進め方

私たち㈱Rielは、土地の仕入れから建築、融資付け、満室運営、出口戦略までを一貫して手がけ、年間68棟の販売実績があります。その現場から見える、建築費で損しない進め方をお伝えします。

建築費の妥当性は「相場」ではなく「収益性」で判断する

「近隣の坪単価が90万円だから自分もそれでいい」という考え方は危険です。建築費の妥当性は周辺相場との比較ではなく、その物件が生み出す将来のキャッシュフローに対して適正かどうかで判断します。坪単価が高くても、高い入居率が維持され家賃下落を抑えられるなら優れた投資です。逆に安くても、空室が埋まらなければ総事業費の全額が重荷になります。

土地選定・プラン作成・融資を一気通貫で組む理由

初心者が陥る最大の罠は、土地・建築・融資の相談をバラバラに進めることです。土地を先に買ってから建築費が予算オーバーだと判明したり、融資を断られたりするトラブルが後を絶ちません。土地選びの段階で「何戸建つか」「建築費はいくらか」「融資はいくら引けるか」を同時に固めるからこそ、総事業費に対して利回り7%〜が成立します。

無料相談で確認できること

Rielの無料相談では、エリアの最新データに基づいた総事業費の目安、構造別の収益比較シミュレーション、金融機関の選定と資金計画の策定までサポートします。他社で見積もりを取っている方が「その金額で本当に収益が出るか」を確かめるセカンドオピニオンとしても活用できます。

よくある質問｜アパート一棟の建築費用

アパート一棟の建築費用は土地込みでいくらですか？

首都圏で土地から木造2階建て6〜8戸を建てる場合、土地代4,000万〜6,000万円、建物本体4,000万〜5,500万円、付帯・諸費用800万〜1,200万円で、総事業費は9,000万〜1.3億円が目安です。土地をすでに所有している場合は建物と付帯・諸費用のみで5,000万〜7,000万円に収まります。

自己資金が少なくても一棟アパートは建てられますか？

現在の融資環境では総事業費の1〜2割の自己資金を求められるのが一般的です。ただし本人の属性が高い場合や、土地を所有している地主案件では、諸費用のみの持ち出しでフルローンに近い融資を引き出せるケースもあります。自己資金が少ないほど返済比率が上がり経営を圧迫しやすいため、まずは総事業費の1割を目標に準備してください。

坪単価だけで建築会社を比較すると失敗しますか？

坪単価のみを判断基準にするのは危険です。算出方法に共通ルールがなく、本体価格だけで計算する会社もあれば付帯工事を含める会社もあります。比較する際は「完成して入居者が住める状態になるまでの総額」をベースにし、将来の修繕費や運営コストまで含めて判断してください。

2階建てと3階建て、初心者にはどちらが向いていますか？

リスクとコスト管理の観点では2階建てから始めるのが手堅い選択です。木造で建てやすく、建築費を抑えながら利回り7%〜を狙いやすい王道のスタイルだからです。3階建ては土地の有効活用に優れますが、耐火仕様への対応などで坪単価が2〜3割上がり、資金繰りのハードルが高くなります。

見積の総額が途中で増えるのはなぜですか？

初期の概算見積もりに含まれていなかった付帯工事や仕様変更が主な原因です。地盤調査の結果、地盤改良が必要になった場合は物理的な理由で追加費用を避けられません。打ち合わせの中で要望を追加していくと数百万円単位で増額されることもあるため、早い段階で詳細な要望を伝え、総予算の5%程度を予備費として計上しておくのが対策です。

まとめ｜総事業費から逆算して「無理のない一棟」を建てる

まずは希望するエリアと規模から総事業費のレンジを把握し、次に収支シミュレーションで「建てていい金額」を確定する。この順番を守るだけで、建築費で損をするリスクの大半は避けられます。㈱Rielでは、あなたの土地や予算に合わせた総事業費と利回りのシミュレーションを無料で作成しています。数字で不安を解消したい方は、無料プライベート相談をご利用ください。