アパート修繕費の相場｜部位別・築年数別の一覧と積立の目安【2026】

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

株式会社Rielの代表取締役であり、同サイトの監修者も務める坂口 卓己氏。
弊社は年間68棟の販売実績を誇り、東京都港区を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。
豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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アパート経営の収支を崩す原因として、意外に見落とされやすいのが修繕費です。新築から10年ほどは大きな出費が少ないものの、築10年を過ぎると給湯器やエアコンの交換、外壁塗装や屋根の防水工事が次々にやってきます。

この記事では、アパートの修繕費の相場を部位別・築年数別に一覧にしたうえで、家賃収入からいくら積み立てればよいか、修繕費をどう抑えるかを、新築アパートを手がけるRielがまとめました。

アパート修繕費の相場｜部位別の一覧

主な部位・設備ごとの修繕費の目安と、修繕・交換の時期をまとめました。金額は一般的な木造アパートの目安で、建物の規模や仕様、地域によって変わります。

部位・設備	主な修繕内容	費用の目安	時期の目安
クロス（壁・天井）	張り替え	1㎡あたり1,000〜1,500円	6年〜
フローリング	張り替え・重ね張り	1㎡あたり8,000〜15,000円	15〜20年
キッチン	システムキッチン交換	50万〜100万円	15〜20年
ユニットバス	交換	60万〜120万円	15〜25年
給湯器	交換	15万〜30万円	10〜15年
エアコン	交換	1台8万〜15万円	10〜15年
外壁	塗装・シーリング打ち替え	80万〜150万円	12〜15年
屋根	スレートの葺き替え	100万〜200万円	20〜30年
屋上・バルコニー防水	ウレタン防水	1㎡あたり5,000〜8,000円	10〜12年
駐車場	アスファルト舗装	1㎡あたり5,000円〜	10〜15年

1回あたりの金額が大きいのは外壁と屋根です。一方、給湯器やエアコンは1台ずつは小さくても、戸数分が同じ時期に交換を迎えるため、まとまった出費になります。8戸のアパートで給湯器とエアコンを全戸交換すると、それだけで200万円前後かかる計算です。

築年数別に見る修繕費｜いつ、いくらかかる？

8戸程度の木造アパートで、築年数ごとに発生しやすい修繕と費用の目安をまとめました。

築年数の目安	主な修繕・更新	費用の目安（8戸程度）
1〜10年	退去時の原状回復、小規模な補修	退去1回あたり数万〜十数万円
10〜15年	給湯器・エアコン・インターホンの交換、共用灯の更新	150万〜300万円
15〜20年	外壁塗装、シーリングの打ち替え、屋根・屋上の防水	300万〜600万円
20〜30年	給排水管の更新、共用廊下・階段の床の張り替え	200万〜400万円

新築から10年ほどは、建物の大きな修繕がほとんど発生しません。新築住宅の売主や施工会社には、構造上主要な部分と雨水の浸入を防ぐ部分について、引き渡しから10年間の瑕疵担保責任が義務づけられています（住宅品確法）。この期間に修繕費をしっかり積み立てておけるのが、新築アパートの強みです。

築10年を過ぎたら、専門家による建物診断で外壁や屋根、配管の状態を確認し、実施時期を決めていきます。年数だけで判断せず、劣化の状況を見て優先順位をつけるのが基本です。

修繕費の積立はいくら？目安と計算例

修繕費の積立は、家賃収入の5〜10%が一般的な目安です。新築当初は5%から始め、築年数がたつにつれて比率を上げていく考え方もあります。

年間の家賃収入	積立5%の場合	積立10%の場合	15年間の積立額
600万円	年30万円	年60万円	450万〜900万円
700万円	年35万円	年70万円	525万〜1,050万円
800万円	年40万円	年80万円	600万〜1,200万円

家賃収入700万円の新築アパートなら、年35万〜70万円を積み立てれば、15年で525万〜1,050万円。築15〜20年の外壁・屋根の修繕（300万〜600万円）に、借入に頼らず対応できる水準です。

ただし、積み立てた分は手残りから差し引かれます。修繕費を見込んでも手残りが出るかどうかが、物件選びの大切な基準になります。利回りと手残りの関係はアパート経営は儲かる？手残りの実態と儲かる条件で解説しています。

長期修繕計画の作り方

修繕費は誰が負担する？オーナーと入居者のルール

修繕費の負担は、経年劣化や通常の使い方による傷みはオーナー、入居者の故意・過失による傷みは入居者、が基本。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」がその基準になります。

ケース	負担する人	例
経年劣化・通常損耗	オーナー	日焼けによるクロスの変色、家具の設置による床のへこみ、設備の自然故障
故意・過失・注意義務違反	入居者	タバコのヤニによる変色、物を落とした床の傷、結露を放置して生じたカビ

入居者が負担する場合も、経過年数に応じて負担額が減るため、全額を請求できないケースが少なくありません。入居時に室内の写真を残し、契約書に負担のルールを明記しておくと、退去時のトラブルを防げます。

参考サイト　国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

修繕費と資本的支出の違い

税務上は、元の状態に戻すための支出は「修繕費」として一括で経費にでき、建物の価値や性能を高める支出は「資本的支出」として、減価償却で数年に分けて経費にします。壊れた給湯器を同等品に交換するのは修繕費、より高機能な機種にグレードアップすると資本的支出と判断される場合があるので、迷ったら税理士に確認してください。

アパートの修繕費を抑える7つの実践策

1. 定期点検と予防修繕　小さな不具合のうちに直せば、雨漏りや漏水のような高額修繕を防げる
2. 入居審査とハウスルール　喫煙場所や壁への釘打ちなどのルールを入居時に伝え、破損を減らす
3. 設備の型番をそろえる　全戸で同じ機種にしておくと、交換の手間と工賃を抑えやすい
4. 工事をまとめて発注する　外壁と屋根など、足場を使う工事は同時に行うと足場代を1回で済ませられる
5. 相見積もりと単価表　複数社から見積もりを取り、頻度の高い工事は単価表を決めておく
6. 築10年を目安に建物診断　劣化の状況を数字で確かめ、必要な工事から優先する
7. 補助金と保険を確認する　省エネ改修の補助金や、台風・水災を補償する火災保険の特約を活用する

なかでも効果が大きいのが、足場を使う工事をまとめることです。外壁塗装と屋根の防水を別々に行うと、足場代が2回かかってしまいます。

修繕費でよくある失敗

• 先送りで高額化　小さな雨漏りを放置した結果、構造部分まで傷み、工事費が何倍にも膨らむ。
• 過剰な原状回復・設備投資　家賃に反映できない高価な設備を入れて、利回りを下げてしまう。
• 繁忙期に工事が重なる　1〜3月の入居シーズンに工事が長引き、空室の期間が延びる。

どれも、点検と年表で前もって計画しておけば避けられるものです。工事は繁忙期を外し、工程表を業者と共有して進めるのが基本です。

Rielの新築アパートと修繕計画

Rielは首都圏で年間68棟の新築アパートを手がけ、土地の仕入れから設計・施工、融資のアレンジ、管理、売却までを一貫して担っています。

修繕費を見込んだうえで手残りが出るよう、首都圏でも利回り7%〜の新築アパートをご提案中です。成約事例はRielの成約事例ページに掲載中です。

アパートの修繕費についてよくある質問

アパートの修繕費は家賃の何%を目安に積み立てればいいですか？

家賃収入の5〜10%が一般的な目安です。家賃収入が年700万円なら、年35万〜70万円になります。新築当初は5%から始め、築年数に応じて引き上げる方法もあります。

アパートの大規模修繕はいつ行うのがよいですか？

外壁塗装や屋根・屋上の防水は、築12〜15年ごろが最初の目安です。年数だけでなく、専門家の建物診断で劣化の状況を確認して時期を決めてください。

外壁塗装の費用はどのくらいですか？

木造アパートで80万〜150万円ほどが目安です。建物の規模や塗料の種類で変わり、足場代も含めると屋根の工事と同時に行うほうが割安になります。

退去時の修繕費は誰が負担しますか？

経年劣化や通常損耗はオーナー、入居者の故意・過失による傷みは入居者の負担が基本です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が基準になります。

新築アパートでも修繕費はかかりますか？

築10年ほどまでは大きな修繕は少ないものの、退去時の原状回復や小さな補修はかかります。築10年以降の設備交換や外壁・屋根の修繕に備えて、新築時から積み立てておくことが大切です。

まとめ｜アパートの修繕費は「年表」と「積立」で備える

修繕費は、アパート経営で必ずかかるコストです。だからこそ、新築時から年表をつくって積み立てておけば、築10年以降の大きな支出にも借入に頼らず対応できます。

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