【プロが解説】高収益アパートの条件とは？着手から運営までのステップ

株式会社Riel　代表取締役
坂口 卓己（サカグチ タクミ）

宅地建物取引士として年間57棟の販売実績を誇り、東京都渋谷を拠点に新築アパートの企画開発から資金計画、満室運営、出口戦略まで一貫支援。豊富な現場経験と最新市況データを融合し、信頼とスピードを重視したサービスで投資家一人ひとりに最適な資産形成プランを提案する不動産投資のプロフェッショナル。
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投資用アパート経営で「高収益」を実現することは、決して夢物語ではありません。しかし、多くの初心者がリスクを恐れ、踏み出せずにいるのも事実です。正しいエリア選定、建物の質、そして戦略的な運営を行えば、長期的に安定した利益を生み出すことは可能です。本記事では、土地探しから建築・運営までを一貫してサポートする㈱Rielのコンサルタントが、高収益アパートを実現するための条件と具体的なステップを、プロの視点で徹底解説します。

高収益アパートとは？初心者が押さえるべき基礎知識

高収益アパートとは、単に家賃収入が高いだけでなく、経費を差し引いた手元に残る現金（キャッシュフロー）が潤沢な物件を指します。表面上の数字に惑わされず、長期的に利益を生み出し続ける仕組みを理解することが投資の第一歩です。ここでは、初心者がまず理解すべき定義や指標、そして高利回りの裏に潜むリスクの見極め方について解説します。

高収益アパートの定義と区分マンション投資との違い

高収益アパート投資の最大の魅力は、土地と建物のすべてを所有することで得られる自由度の高さと収益性にあります。区分マンション投資は1室単位の所有であるため、管理組合の規約に縛られやすく、土地の持分も少ないのが一般的です。

一方、一棟アパートはオーナーの裁量でリフォームや建て替えが可能であり、土地そのものの資産価値も享受できます。資産形成のスピードと柔軟性を重視するならば、一棟アパート経営が有力な選択肢となります。

【一棟アパートと区分マンションの比較】

項目	一棟アパート	区分マンション
投資対象	建物全体 ＋ 土地	1室 ＋ 土地の共有持分
資産価値	土地値が残りやすい	建物価値に依存しやすい
自由度	高い（リノベ・建替え自由）	低い（管理規約に縛られる）
空室リスク	複数戸で分散可能	1室空けば収入ゼロ
初期費用	数千万円〜数億円	数百万円〜

表面利回り・実質利回り・キャッシュフローのキホン

投資判断において「利回り」は重要な指標ですが、その種類を正しく理解していないと収支計画が狂う原因になります。広告に掲載される「表面利回り」は、年間の満室想定家賃を物件価格で割っただけの単純な数字です。

しかし、実際に重要なのは、管理費や修繕費、固定資産税などの経費を差し引いた「実質利回り（NOI利回り）」です。さらに、ローン返済額を引いた後に手元に残る「キャッシュフロー」こそが、経営の安全性を左右します。

【これだけは押さえておきたい計算式】

• 表面利回り（％）年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
• 実質利回り（％）（年間家賃収入 － 運営経費）÷ 物件価格 × 100
• キャッシュフロー家賃収入 － （経費 ＋ ローン返済額 ＋ 税金）

「高収益」と呼べる利回りの目安と注意すべき落とし穴

一般的に「高収益」とされる利回りの目安は、立地や築年数により異なりますが、新築アパートであれば実質利回りで5〜7％以上、中古であれば8〜10％以上が一定の基準となります。

しかし、相場よりも極端に利回りが高い物件には注意が必要です。例えば、入居付けが困難な過疎地や、多額の修繕が必要な欠陥物件である可能性が高いからです。数字の高さだけに飛びつくと、購入後に空室が埋まらず経営破綻するリスクがあります。

高収益アパートになりやすい物件の5つの条件

高収益を生むアパートには、偶然ではなく明確な理由があります。それは「入居者が住み続けたいと思う価値」と「資産としての価値」が両立していることです。立地選びから建物のスペック、将来の売却までを見据えた物件選びが、成功への近道となります。

駅徒歩圏内×生活利便施設がそろう「需要の強い立地」

アパート経営の成否は、立地で8割が決まると言っても過言ではありません。特に単身者や共働き世帯にとって、駅からの距離と周辺環境は最優先事項です。

具体的には、駅から徒歩10分圏内であり、スーパーやコンビニ、病院などの生活利便施設が近くにある場所は、賃貸需要が途切れることがありません。多少家賃が高くても、利便性を買う層は常に存在するからです。

将来人口・開発計画から見える「長く選ばれるエリア」

目先の需要だけでなく、10年後、20年後も人が住み続けるエリアかどうかを見極める視点が必要です。人口減少社会においては、エリアの選別が収益に直結します。

自治体が公表している都市計画や人口動態予測を確認し、再開発が進むエリアや、人口流入が続いている地域を選定しましょう。例えば、大学移転や新駅設置などの計画がある場所は、将来的に賃貸需要が急増する可能性があります。

引用：総務省統計局、人口推計

ターゲットに合った間取り・専有面積・設備のバランス

その土地に住む入居者層のニーズと、物件の間取りや設備が合致していなければ、高収益は実現できません。需要と供給のミスマッチは空室の主要因です。

例えば、単身者が多いエリアで広いファミリー向け物件を作っても、家賃総額が高くなり敬遠されます。逆にファミリー層が多い地域で狭いワンルームは選ばれません。エリアごとの需給バランスを徹底的にリサーチし、最適なプランニングを行うことが収益最大化の鍵です。

退去率を下げる建物品質（構造・遮音性・耐震性）

高収益を維持するためには、入居者に「長く住んでもらう」ことが重要であり、そのためには建物の基本性能がカギを握ります。特に入居者トラブルの原因となりやすいのが「音」の問題です。

遮音性の高い構造や床材を採用することで、騒音トラブルによる短期退去を防ぐことができます。また、近年の防災意識の高まりから、耐震等級の高い物件は入居者への安心材料となり、選ばれる理由になります。

売却時にも評価される土地形状・接道・用途地域

アパート経営の出口戦略（売却）を見据えた場合、土地そのものの資産価値が非常に重要になります。建物が古くなっても、土地に価値があれば高値で売却し、キャピタルゲインを得ることが可能です。

具体的には、整形地（正方形や長方形の土地）や、前面道路が広く接道条件が良い土地は、再建築がしやすいため評価が高くなります。変形地や接道が悪い土地は安く購入できても、売却時に買い手がつかないリスクがあるため注意が必要です。

高収益アパートの選び方｜物件探しから絞り込みまで

優良物件は待っているだけでは見つかりません。自ら情報を集め、冷静に分析し、素早く判断するプロセスが必要です。エリア選定から収支シミュレーション、そして情報の取捨選択まで、プロが行っている具体的な手順を紹介します。

エリア選定｜勤務エリア・大学・工業団地など需要源を洗い出す

物件探しは、まず強力な「需要の源泉」があるエリアを特定することから始まります。人が集まる場所には必ず賃貸ニーズが生まれるからです。

都心への通勤圏内はもちろんですが、地方であっても大規模な工業団地、大学、総合病院があるエリアは、単身者や学生、職員の安定した需要が見込めます。特に、これらが複数存在するエリアはリスク分散にもなります。

利回りだけに頼らない収支シミュレーションの進め方

物件購入の判断において、販売図面の想定利回りだけを信じるのは危険です。自分自身で厳しめの条件設定をした収支シミュレーションを行う必要があります。

具体的には、空室率を15〜20％、家賃下落率を年1％程度、さらに将来の金利上昇リスクも加味して計算します。これらマイナス要因を盛り込んでもなお、キャッシュフローがプラスになる物件こそが、真の「高収益物件」です。

新築アパートか中古アパートかを判断する3つの基準

新築と中古、どちらが高収益かは投資家の属性や目的によります。それぞれの特徴を比較してみましょう。

【新築アパート vs 中古アパート】

比較項目	新築アパート	中古アパート
利回り	やや低め（5〜7％）	高め（8〜10％〜）
融資期間	長く引ける（〜35年）	短くなりやすい
修繕リスク	低い（10年はほぼ不要）	高い（購入直後に必要も）
入居付け	容易（新築プレミアム）	工夫とリノベが必要
おすすめな人	安定性重視・長期保有	即金性重視・DIY好き

物件情報サイトと専門会社を使い分け

効率的に優良物件を見つけるには、ポータルサイトと不動産会社のそれぞれの強みを理解し、使い分けることが大切です。

ポータルサイトは市場の相場観を養うのに適していますが、本当に条件の良い「非公開物件」は、サイト掲載前に不動産会社の既存顧客へ紹介されます。信頼できる専門会社に直接相談し、パイプを作っておくことが重要です。

初心者が避けたい「高利回りなのに危険な物件」の特徴

相場より明らかに利回りが高い物件には、必ず「安く売らざるを得ない理由」があります。以下の特徴に当てはまる物件は、初心者は避けるべきです。

【買ってはいけない！危険物件チェックリスト】

• 再建築不可物件（建て替えができない）
• 違法建築物件（容積率・建ぺい率オーバー）
• ハザードマップの危険エリア（浸水・土砂災害警戒区域）
• 境界非明示の土地（隣地トラブルの元）
• 極端な傾斜地・擁壁がある土地（造成費用が膨大）

引用：国土交通省、ハザードマップポータルサイト

一棟アパート投資が高収益を狙いやすい理由

なぜ多くの投資家が最終的に一棟アパートを目指すのか。それは、スケールメリットによるリスク分散効果と、経営のコントロール権を自らが握れる点にあります。

部屋数が多いほどリスク分散になりやすい仕組み

一棟アパートの最大の強みは、複数の収入源を持つことによるリスク分散効果です。これは「空室リスク」への耐性に直結します。

例えば、区分マンション1戸の場合、退去が発生すると収入は即座にゼロになります。しかし、10部屋ある一棟アパートなら、1部屋が空いても収入は10分の9に減るだけで、残りの家賃でローン返済や経費を賄うことが可能です。

自分で賃料・リノベ・募集戦略をコントロールできる強み

一棟アパートのオーナーは、建物のすべてについて決定権を持ちます。これにより、市場の変化に合わせた柔軟な経営戦略を立てることができます。

区分所有では管理組合の合意が必要なリノベーションやペット可への変更なども、一棟所有ならオーナーの一存で即座に実行可能です。自らの判断で物件の付加価値を高められる点は、事業家としての醍醐味です。

区分マンション・戸建て投資とのメリット・デメリット比較

他の投資手法と比較することで、一棟アパートの立ち位置がより明確になります。

区分マンションは購入価格が低く始めやすいですが、資産拡大のスピードは遅くなります。戸建て賃貸は入居期間が長い傾向にありますが、一棟アパートに比べて融資が付きにくい場合があります。一棟アパートは投資額が大きくなる分、借入金も増えますが、その分レバレッジ効果が効き、資産拡大のスピードが圧倒的に速いのが特徴です。

所得税・住民税対策としての一棟高収益アパートの魅力

高所得者にとって、一棟アパート投資は節税対策としても非常に有効です。建物の減価償却費を経費計上することで、帳簿上の利益を圧縮し、税金をコントロールできるからです。

特に木造アパートは法定耐用年数が22年と短いため、毎年の減価償却費を大きく計上でき、給与所得などの他の所得と損益通算することで、所得税・住民税を節税できる効果が高くなります。

高収益アパートを「作る」運営戦略

物件購入はゴールではなく、経営のスタートに過ぎません。高収益を維持し続けるには、入居者満足度を高め、空室期間を極小化する積極的な運営戦略が不可欠です。

賃料アップにつながる設備投資（IoT・宅配BOX・防音・Wi-Fiなど）

競合物件との差別化を図り、家賃を維持・向上させるためには、時代に即した設備投資が効果的です。特に優先順位が高い設備は以下の通りです。

【導入すべき設備ベスト5】

1. 高速無料Wi-Fi（もはや必須インフラ）
2. 宅配ボックス（通販利用者の必須アイテム）
3. モニター付きインターホン（セキュリティ向上）
4. 温水洗浄便座（最低限の民度を保つ）
5. スマートロック（内見時の鍵対応も楽に）

ターゲット別（単身・ファミリー・学生など）の差別化コンセプト設計

「誰に住んでほしいか」を明確にし、そのターゲットに響くコンセプトを打ち出すことで、数ある物件の中から選ばれる確率が格段に上がります。

例えば、女性単身者をターゲットにするなら、オートロックや洗面化粧台のグレードアップなど、セキュリティと水回りを重視します。学生向けなら、家具家電付きプランを用意して初期費用を抑える工夫が有効です。

管理会社とのKPI共有と管理コストの最適化

自主管理でない限り、管理会社はビジネスパートナーです。任せきりにするのではなく、目標を共有し、共に経営に取り組む姿勢が大切です。

具体的には、「入居率95%以上」「退去から原状回復完了まで2週間以内」といったKPI（重要業績評価指標）を設定し、定期的に進捗を確認しましょう。

長期入居を促すコミュニティづくり・入居者対応のポイント

入居者に長く住んでもらうことは、原状回復費や募集費用の削減になり、結果として収益性を高めます。

クレームやトラブルへの迅速な対応はもちろん、共用部の清掃が行き届いているだけでも、入居者の満足度は高まります。「管理が行き届いている安心感」が入居者の定着を促し、安定した家賃収入の基盤となります。

サブリース・家賃保証を使う／使わない判断基準

空室リスクを回避する手段としてサブリース（一括借り上げ）がありますが、利用には慎重な判断が必要です。

手数料として家賃の10〜15%程度が引かれるため、収益性は低下します。立地が良く入居付けに自信がある物件なら、通常の管理委託（集金代行）の方が高収益を維持できます。

高収益アパート投資のリスクと失敗パターン

投資には必ずリスクが伴います。しかし、リスクの中身を具体的に知り、事前に対策を講じておけば、恐れる必要はありません。

空室・家賃下落・金利上昇リスクの具体例と対策

アパート経営の主なリスクとその対策を整理しました。これらを事前に想定内のこととして準備しておくことが重要です。

【リスクと具体的な対策一覧】

リスク	具体的な対策
空室リスク	差別化リノベ、AD（広告費）増額、フリーレント設定
家賃下落	新築時家賃ではなく、10年後の相場家賃で収支を組む
金利上昇	固定金利の選択、繰り上げ返済用資金のプール
修繕費増	毎月の家賃から5〜10%を必ず積み立てる

想定外の修繕費・原状回復費が利益を圧迫するケース

建物の経年劣化は避けられませんが、突発的な設備故障や大規模修繕は、資金計画を大きく狂わせる要因になります。

給湯器やエアコンの故障は10年〜15年周期で必ず訪れます。失敗するオーナーは、家賃収入をすべて使ってしまい、いざという時の資金がありません。計画的な資金準備が、将来の利益を守ります。

融資条件・契約内容で見落としがちな注意ポイント

金融機関からの融資条件や売買契約書の内容をよく確認せずに契約し、後悔するケースも少なくありません。

特に注意すべきは「解約違約金（ペナルティ）」の条項です。短期間で売却や借り換えを行おうとした際に、高額な違約金を請求されることがあります。

初心者が陥りやすい「数字だけ見て失敗する」物件選び

初心者が最も陥りやすい罠が、表面利回りの高さだけに目を奪われて、物件の本質的な価値を見落としてしまうことです。

例えば、「利回り15%」という数字に惹かれて購入したら、実は再建築不可で融資がつかない物件だった、という事例は後を絶ちません。数字はあくまで結果であり、その数字が作られた根拠を裏付けることが不可欠です。

高収益アパートの成功事例から学ぶポイント

成功への最短ルートは、実際にうまくいった事例を模倣し、自らの投資に応用することです。

築古物件をターゲット特化リノベで高収益化したケース

築30年の木造アパートを安く購入し、若者向けのデザインリノベーションを施して高収益化した事例です。

内装をコンクリート打ちっぱなし風に変更し「アトリエのような空間」というコンセプトを打ち出しました。結果、相場より高い家賃設定にもかかわらず、学生やクリエイターからの申し込みが殺到しました。

新築一棟アパート×IoT設備で家賃と入居率を両立したケース

新築アパートの企画段階から、最新のIoT設備をフル導入することで、周辺の新築物件との差別化に成功した事例です。

スマートロックや家電操作システムを標準装備し、「スマホ一つで暮らせるスマートライフ」を訴求。ITリテラシーの高い若手社会人に評価され、竣工前に満室となりました。

地方中核都市駅近×学生ターゲットで安定満室を実現したケース

都心部ではなく、地方の中核都市にある大学キャンパス近くに土地を購入し、新築アパートを建築した事例です。

地方都市の土地値の安さを活かし、大学徒歩5分という好立地を選定。学生向けのコンパクトな1Kアパートで、毎年春には確実に満室になるサイクルを構築し、高い利回りを実現しています。

引用：国土交通省、地価公示

失敗事例に学ぶ「買う前にチェックすべきだったポイント」

利回りの高さに惹かれて川沿いの低地にあるアパートを購入したものの、豪雨災害で浸水被害に遭った事例です。

ハザードマップを確認していれば避けられたリスクでしたが、収益性ばかりに目が向いていました。リスク管理は収益確保の大前提であることを痛感させられる事例です。

資金計画と融資戦略 ─ 高収益アパートを無理なく購入するために

アパート投資は「融資」というレバレッジを使うことで、自己資金以上の資産を動かせるビジネスです。しかし、無理な借入は破綻のもとです。

自己資金割合・返済比率の安全ラインをシミュレーション

安全なアパート経営のためには、適切な自己資金の投入と、返済比率のコントロールが不可欠です。

一般的に、物件価格の10〜20％程度の自己資金（頭金）を入れるのが安全圏とされています。また、家賃収入に対するローン返済額の割合である「返済比率」は、50％以下に抑えるのが理想的です。

金融機関ごとの融資スタンスと選び方

金融機関にはそれぞれ特徴があり、自分の属性や物件に合った銀行を選ぶことが融資成功の鍵です。

都市銀行は金利が低いですが審査が厳しく、地方銀行や信用金庫は特定のエリア内での投資に柔軟です。まずは自分の居住地や投資エリアにある金融機関をリストアップし、融資条件をヒアリングしましょう。

団信・火災保険・家賃保証会社の役割と組み合わせ方

融資を受ける際には、様々な保険や保証サービスへの加入が必要になります。

団体信用生命保険（団信）は万が一の際にローンが完済される保険です。火災保険は水災や入居者の過失もカバーできるプランを選びましょう。家賃保証会社も組み合わせることで、予測不能なトラブルから資産を守ることができます。

税理士・専門家に相談すべきタイミングと相談内容

税務や法務の知識は専門性が高く、自己判断は危険です。

物件購入前には税理士に節税効果を相談し、法人化を検討する場合も専門家のアドバイスを仰ぎましょう。各分野のプロを味方につけるチーム作りが、事業の成功確率を高めます。

物件探しから運営開始までのロードマップ

アパート投資は、思い立ってすぐに始められるものではありません。全体像を把握し、いつ何をすべきかを理解しておくことで、スムーズにプロジェクトを進めることができます。

【アパート経営スタートまでの5ステップ】

• 目標設定・資金計画いつまでにいくら欲しいか、自己資金はいくらかを確認。⬇
• 物件・土地探しポータルサイトや専門会社（Riel）への相談。⬇
• 買付・融資審査銀行への打診と売主との交渉。⬇
• 契約・引き渡し（着工）売買契約の締結。新築ならここから建築スタート。⬇
• 入居募集・運営開始管理会社と連携して入居者を決める。

投資目的の整理と「いつまでにいくら欲しいか」のゴール設定

まずは「なぜアパート投資をするのか」という目的を明確にしましょう。

「老後の年金代わりに月20万円のキャッシュフローが欲しい」「早期リタイアを目指したい」など、具体的な金額と期限を設定します。この初期設定こそが、ブレない投資判断の羅針盤となります。

物件候補の集め方と比較チェックリストの作り方

条件が定まったら、いよいよ物件探しです。集めた物件は、価格、立地、利回りなどの項目を設けた「比較チェックリスト」に入力し、横並びで比較検討します。

客観的なデータで比較することで、割安な物件や自分の条件に合う物件が浮き彫りになります。

価格交渉・融資打診・契約・引き渡しまでの流れ

買いたい物件が決まったら、「買付証明書」を提出し、価格交渉と融資の事前審査を行います。

融資の内諾が得られ、条件が合意に至れば売買契約を締結。その後、本審査を経て決済・引き渡しとなります。必要書類を事前に準備し、段取り良く進めることが重要です。

引き渡し後6か月の運営スケジュールとやるべきこと

引き渡し直後から、入居付けや管理運営が始まります。最初の半年間が経営を軌道に乗せる正念場です。

管理会社と連携して入居募集を行い、既存入居者への挨拶状送付なども忘れずに。ここで丁寧に対応することで、安定稼働への基盤が固まります。

高収益アパート投資を始めるなら㈱Riel

アパート投資は大きな金額が動く事業であり、信頼できるパートナーの存在が不可欠です。私たち㈱Rielは、土地探しから建築、そして満室経営までをトータルでサポートする、アパート投資のプロフェッショナル集団です。

土地探しから新築アパート建築・満室経営までワンストップ支援

Rielの最大の強みは、土地の仕入れから企画・設計・施工、そして運営管理までをワンストップで提供できることです。

各工程が分断されていないため、無駄な中間マージンをカットし、コストパフォーマンスの高いアパート建築が可能です。一貫体制だからこそ実現できる、高品質かつ高収益なアパート経営をご提案します。

地域特性を踏まえた利回りシミュレーションとプラン提案

私たちは、その土地ごとの賃貸需要や地域特性を熟知しています。

「このエリアは単身女性が多いのでセキュリティ重視」といった具体的なデータに基づき、家賃設定や間取りを決定します。また、リスクを厳しめに見積もった現実的な収支シミュレーションを提示しますので、「建ててみたけど儲からない」という失敗を防ぎます。

初心者が安心して一歩を踏み出すための無料相談・事例紹介

「興味はあるけど、何から始めればいいかわからない」という初心者の方のために、無料の個別相談会を実施しています。

強引な売り込みは一切いたしません。まずはお客様の現状や目標をお伺いし、アパート投資が適切な手段かどうかから一緒に考えます。まずは正しい情報を知ることから始めてみませんか？あなたの資産形成の第一歩を、Rielが全力でサポートします。